Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой

Строительство многоквартирных домов проводится на основании проектов, созданных профессиональными архитекторами. При этом учитываются все требования безопасности. Изменения изначально предусмотренной конфигурации могут нести реальную опасность не только для жильцов одной квартиры. Однако некоторые собственники все же делают самовольный ремонт. В этом материале собрана информация о том, как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2020 году.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Ответ на этот вопрос прост – так же как и любую другую. Это если рассматривать вопрос технически. Так же заключается договор и регистрируется у нотариуса. Однако на практике нужно учитывать не которые моменты:

1. Скрыть перепланировку от покупателя трудно. Он вправе изучить техническую документацию на квартиру и убедиться в наличии или отсутствии перепланировок. Если они будут обнаружены, то покупатель может отказаться подписать ДКП.
2.  Если перепланировка не была узаконена, а квартира продается по старым документам, а гос. органы не были проинформированы о нарушениях, то будет считаться что ответственность за нее несет уже новый владелец и все расходы связанные и с узакониванием и штрафы лягут на его плечи.
3.  Собственник, который продает перепланированную квартиру, должен быть готов к скидке, так как покупателю придется поработать над исправлением квартиры. При этом обе стороны проведут расчет расходов на узаконивание или устранение изменений и решат что им выгоднее.

Внимание! Важно помнить, что некоторые изменения нельзя узаконить в принципе. В таком случае можно лишь вернуть квартиру к изначальному состоянию или привести в вид, который потом может пройти согласование.

Что нужно сделать перед продажей

Итак, продать перепланированную квартиру можно, но нужно к этому подготовиться. Действительно, это будет несколько сложнее, чем с обычным жильем, но все возможно, если предварительно подготовиться.

•  Определиться, что выгоднее продать квартиру с неузаконенной перепланировкой или предварительно постараться ее легализовать, либо убрать изменения, которые нельзя узаконить.
•  Если решено продавать без хлопот по исправлению последствий ремонта, то определить какую скидку готов предоставить покупателю. Для этого нужно предварительно оценить стоимость устранения проблем.
•  В случае, когда скидку давать не хочется или изменения вполне согласуемы, то есть смысл легализовать их до продажи.

Часто жилищная инспекция не знает, что нелегальные изменения уже произведены. В таком случае нет необходимости информировать ее об этом. При наличии разрешения никто не станет проверять, когда был сделан ремонт. Поэтому собственнику, решившему предварительно легализовать новый дизайн нужно:

1. Посетить БТИ и написать заявление на перепланировку. Если продается ипотечная квартира, то потребуется согласие от банка. Это первый шаг. Здесь же заказывается техническая документация на жилье.
2.  Обратиться в проектную организацию для получения проекта перепланировки. Иногда этого не требуется, если изменения небольшие и незначительные.
3. Провести оформление журнала работ.
4.  Вернуться в БТИ с журналом работ и получить итоговый акт на ранее несогласованный ремонт.

Можно ли продать в ипотеку

Ипотека – все более востребованный банковский продукт. Кредитные организации все чаще идут навстречу покупателям. Еще 3 – 4 года назад купить квартиру с хотя бы небольшими нелегальными изменениями в ипотеку было невозможно. Банки просто не давали согласия на сделку.

Теперь ситуация изменилась. Банки дают согласие на покупку таких объектов при условии, что изменения в них могут быть узаконены. Исключения – банки с гос. участием. Получить ипотеку в сбербанке на квартиру с красными линиями в техпаспорте практически невозможно. ВТБ же наоборот, идет в ногу со временем, разрешая куплю квартир с неоформленным ремонтом.

У сторон сделки возникает вопрос: а можно ли скрыть незаконные перепланировки? Ответ отрицателен, да и не стоит делать этого. Во-первых, ипотечная сделка предусматривает обязательный визит оценщика в жилье. Он обязательно сверит реальную картину с технической документацией. Во-вторых, несогласуемые изменения стали таковыми потому, что опасны для всех жителей. Покупка такой квартиры может быть просто небезопасна.

Внимание! Не стоит пытаться давать взятку оценщику. Выбор предложений на ипотечном рынке велик и если уж сам продавец не посчитал нужным исправлять последствия ремонта стоит убедиться в том, что это действительно возможно с помощью оценщика.

Сейчас банки допускают покупку такого жилья. При этом в договор, как правило, вписывается обязательство клиента легализовать изменения в полугодовой срок.

Последствия покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Незаконность перепланировки может обнаружиться далеко не сразу. Обычно это происходит по жалобе соседей еще во время ремонта, либо остается тайной годами. При проведении сделки покупатель вправе попросить предъявить технический паспорт на квартиру и выписку из ЕГРН. Так он узнает не только о зарегистрированных правах на помещение, но и о том, с какой именно планировкой помещений зарегистрировалась в БТИ квартира.

Порой, покупатель оказывается недостаточно внимателен, а гос, органы еще не проинформированы о незаконном изменении конфигурации жилья. В таком случае стороны вполне могут подписать договор на покупку. В такой ситуации покупателю грозит масса неприятностей:

•  Возвращение квартиры в прежний вид или узаконивание перепланировки за свой счет. Ответственность за состояние квартиры несет текущий владелец. После фиксации актом факта незаконной перепланировки именно новому владельцу предъявляется требование об исправлении ситуации. Обычно на это дается не более 6 месяцев. Нести расходы на новый ремонт покупателю придется за свой счет. В противном случае ему грозит административная ответственность.
•  Штраф за незаконную перепланировку. Ст. 7.21 КоАП предусматривает штраф в размере от 2 до 2.5 тысяч рублей. Конечно, по законодательству он должен назначаться тому, кто провел незаконную перепланировку. Однако, доказать вину прошлого владельца сложно. Новому владельцу придется нести обязательства по восстановлению безопасного состояния помещения или не узаконит перепланировку.
• • Продажа квартиры с молотка. Если новый владелец не исполнит обязательства по восстановлению помещения, несмотря на неоднократные требования приставов, ему грозит принудительное выселение. В таком случае квартира будет продана с молотка. Деньги вернут собственнику за вычетом расходов на аукцион и ремонт помещения. Учитывая, что цены квартир на таких аукционах порой оказываются намного ниже рыночных, то прежнему владельцу мало что останется.

Несмотря на такие перспективы сделки квартирами, в которых проведен и, не обнаружен жилищной инспекцией незаконный ремонт, до сих пор проводятся. Цена таких квартир часто оказывается ниже рыночной. Предполагается, что на разницу новый владелец либо узаконит перепланировку, либо проведет новый ремонт, либо примет на себя вытекающие риски. Поэтому если все же решено продавать такую недвижимость стоит быть готовым к снижению цены.