Продажа муниципальной квартиры без приватизации

Социальный найм долгие годы оставался весьма распространенной формой правоотношений между местной администрацией и населением. В его рамках граждане имели право пользования помещением, однако распоряжаться им не могли. В 90 х годах прошлого века на смену соц. найму пришла приватизация. Она дала жильцам право подучить своим квадратные метры в собственность. По разным причинам многие из них не спешат оформлять договор приватизации, например, избегая налога, а иногда не могут этого сделать по закону. При этом порой возникает необходимость сменить место жительства и по факту продать такую квартиру. Возникает вопрос, а можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации? Эта статья расскажет о том, как решить проблему невозможности распоряжения квартирой в социальном найме и сколько рисков при этом может возникнуть.

Продажа жилья в социальном найме: что говорит закон

ГК РФ определил, что правом владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости обладает в полной мере собственник объекта недвижимости.

Собственникам квартир, переданных жильца по договору социального найма обычно является государство, либо муниципалитет. Поэтому лишь они могут принять решение о продаже квартиры – распорядиться ей, а жильцы, получившие ее по договору вправе лишь пользоваться такой недвижимостью по прямому назначению – для проживания. С точки зрения закона они даже сдавать жилье в аренду не вправе, хотя такое происходит довольно часто.

Несмотря на однозначную позицию закона в практике есть масса случаев, когда жилье, полученное от государства, фактически переходит к другому владельцу. Существует несколько способов реализации такой фактической продажи. Ни одну из них нельзя назвать в полной мере безопасной для обеих сторон, но отрицать их существование нельзя.

Способы продажи неприватизированного жилья

Существует два вполне законных вариантов опосредованной продажи жилья, полученного по договору социального найма:

1.  Регистрация нового жильца с последующей выпиской всех ранее зарегистрированных.
2.  Обмен на приватизированную недвижимость.

Стоит рассмотреть каждый из вариантов.

Регистрация нового жильца

Одно из немногих законных правомочий, которые есть у нанимателя по договору соц. найма — регистрация новых жильцов с согласия всех зарегистрированных в квартире.

Это дает возможность по факту продать квартиру. Схема довольно проста:

•  В помещении, с согласия всех имеющихся жильцов, регистрируется, а по старинке «прописывается» новый жилец.
•  Лицевой счет нанимателя переоформляется на нового жильца.
•  Прежний наниматель или наниматели выписываются из квартиры.

Внимание! Без согласия муниципалитета можно зарегистрировать лишь родственника. Для прописки постороннего человека потребуется согласие органа местного самоуправления. Его получение совсем негарантированно.

Очевидно, что схема довольно рисковая. Обычно на рынке недвижимости есть масса предложений сходных по условиям и более безопасных. В крайнем случае, если квартиры столь привлекательна по каким-либо причинам, возможно, есть смысл подождать приватизации. Однако чаще она применяется в тех случаях, когда приватизация не возможна в принципе, например, в случае «продажи» жилья в аварийном фонде, закрытых военных городках. Ее же иногда используют с целью «обойти» в приватизации интересы детей. Однако в последнем случае опека может не позволить выписки ребенка или настоять на восстановлении его прав впоследствии.

Обмен на приватизированное жилье

Эта схема актуальна в случае, когда приватизировать жилье по каким-то причинам бесплатно не получается или эр связано с дальнейшими расходами. ГК РФ не запрещает обмен жилой площади, однако процедура это довольно сложная, поэтому при оформлении желательно предварительно обратиться к специалистам. Они проверят, можно ли в будущем будет приватизировать квартиру, и с какими расходами это будет связано.

Сама схема основана на том простом правиле, что при смене объектов форма собственности не меняется. Таким образом, наниматель получит приватизированное жилье или купленное кооперативное, а покупатель квартиру с перспективой дальнейшей приватизации. Есть ряд условий, которые нужно соблюдать при такой « продаже»:

1.  Такие сделки могут проводить лишь граждане Российской Федерации. Причина проста – иностранцы не могут получать жилье по договору социального найма.
2.  Недопустим обмен помещениями менее 15 кв/м.
3.  Все новые жильцы, выписанные из старой квартиры должны быть прописаны в новом жилье.
4.  На время оформления сделки жильцам из «продаваемой» квартиры потребуется жилье для регистрации.

Такие сделки можно провести лишь за свои средства. Ни один банк не одобрит ипотечный кредит на такую скрытую и рискованную покупку.

Внимание! Необходимо крайне внимательно отнестись к оформлению документы. Для этого желательно выбирать опытного риелтора или агентство. Нередко у них уже есть база данных потенциальных объектов для таких сделок.

Риски продажи неприватизированного жилья

Риски реализации схемы с прописокй очевидны, особенно если квартира «продается» постороннему человеку, если на момент «сделки» в помещении зарегистрированы несколько жильцов, детей или в списке есть лица, отбывающие наказания в местах лишения свободы.

Опасности таковы:

•  По факту между сторонами не заключается договора купли – продажи. Нет такой формы сделки, по которой можно заставить зарегистрированных жильцов выписаться или обязать заплатить за прописку. Конечно. Можно составить фейковый договор продажи другого объекта по цене квартиры, но выписаться это все равно не заставит.
•  Порой бывает трудно отследить всех зарегистрированных жильцов, особенно если речь идет об осужденных. Кроме того, выписка несовершеннолетнего может привлечь внимание органов опеки и попечительства.
•  Схема получается растянутой во времени и по местам оформления. Так, прописку и выписку можно оформить в одном месте, а вот денежные средства стоит передавать лишь по расписке у нотариуса. Есть риск «не дойти» из одного места до другого.

Минимизировать эти риски можно при условиях:

1.  Фактической сделки между родственниками, с которыми поддерживаются крепкие связи.
2.  Передачи денег у нотариуса.
3.  Постановка на регистрационный учет и его снятие в один день.
4.  Приобретение квартиры у единственного нанимателя, при отсутствии на учете несовершеннолетних детей.

Но даже соблюдение этих правил не делает сделку по такой схеме стопроцентно безопасной.

При выборе обмена приватизированной квартиры на жилье в соц. найме нужно так же быть внимательным. Этот вариант несколько более безопасен, но даже в таком случае:

•  Необходимо проверять возможность дальнейшей приватизации. Закон не опускает приватизацию аварийного жилья, квартир в закрытых военных городках и т.д.
•  Наличие долгов по коммунальным платежам. Хотя их наличие и не препятствует приватизации, но они в полной мере лягут на плечи нового собственника.

Эта сделка более безопасна, чем предыдущий вариант, но занимает больше времени и имеет ряд юридических тонкостей, которые может учесть специалист.