Налоговый вычет при продаже квартиры в собственности менее 3 лет: доли, имущественный

В результате продажи объектов недвижимости собственник получает прибыль, что способствует возникновению обязательств по перечислению налога. Но при продаже жилого фонда законодатели предусмотрели некоторые послабления. Они помогут сэкономить продавцу определенное количество денежных средств при совершении налогового платежа, если недвижимый объект находился во владении гражданина определенный временной промежуток. Можно ли использовать налоговый вычет при продаже квартиры в собственности менее 3 лет?

Положен ли вычет при продаже квартиры менее 3 лет бывшей в собственности

Обязательность перечисления НДФЛ при реализации жилого объекта, а также возможность получения вычета от продажи жилья определяется статьей 220 налогового законодательства.

Применение имущественного вычета до 2016 года обуславливалось 3-летним промежутком обладания жилым помещением. В настоящее время воспользоваться послаблением налогового бремени можно через 5 лет владения жильем.

Но для некоторых ситуаций законодатели сохранили прежний 3-летний промежуток:

1.  если жилой объект недвижимости был получен в результате наследования либо дарения;
2.  возникновению прав собственности предшествовала приватизация;
3.  процедура регистрации жилья была пройдена до 2016 года;
4.  физлицо стало обладателем жилья после оформления договора ренты.

Внимание! Гражданин сможет реализовать квартиру без перечисления НДФЛ. Это возможно если она является единственным объектом, находящимся у продавца в праве владения.

В других случаях налоговый вычет при продаже квартиры менее 3 лет в собственности предоставляется по общим правилам. Владельцу потребуется соответствовать одному из ранее перечисленных условий.

Во всех остальных ситуациях право реализации объекта собственности без уплаты налога возникает через 5 лет после приобретения квартиры. Датой вступления в право собственности считается день вручения правоустанавливающей документаций. Если жилье перешло в собственность в результате реализации права наследования, то датой перехода права владения определяется день открытия наследства.

Что касается долевого владения, то в 2020 году воспользоваться послаблениями при перечислении налога можно по истечении выше обозначенного времени после приобретения последней доли. Когда ранее гражданин владел, например, 1/3 частью в доме, а затем, в результате наследования его доля увеличилась до 2/3. Такие изменения действуют с начала 2014 года по предложению Минфина. В прошлом время владения отсчитывалось со дня приобретения первой доли.

Как избежать налога

Единственной возможностью реализовать жилплощадь, состоящую во владении менее 3 лет, является ее продажа за сумму, не превышающую 1 млн. руб. При этом цена кадастра также не должна превышать обозначенного значения. В этом случае продолжительность владения и обстоятельства получения объекта в собственность не учитываются.

После совершения такой сделки продавцу необходимо сдать в налоговые органы по месту проживания декларацию о перечислении налога. Но так как квартира реализована по цене, меньше 1 млн. руб., сумма к перечислению будет нулевой.

Если продавец жилого недвижимого объекта в срок до 30 апреля года, идущего за годом реализации, не передаст в фискальные органы декларацию, то в отношении собственника будут применены штрафные санкции:

•  при отсутствии нулевой декларации – 1 тыс. руб.;
•  если не сдана декларация, предусматривающая перечисление налога на прибыль, то величина штрафов будет существенно выше и подлежит увеличению ежемесячно.

Порядок оформления

На основе действующих законодательных норм граждане страны могут применять вычет на сумму в 1 млн. руб. при перечислении в казну страны налога на прибыль за продажу объекта недвижимости. Граждане, которые продают ранее приобретенную жилую недвижимость, могут воспользоваться следующим способом уменьшения базы налогообложения: например, если квартира приобреталась за 4 млн. руб., а продается за 5,5 млн. руб., то налог исчисляется от суммы 1,5 млн. руб. (5,5 млн. руб. – 4 млн. руб.). Для подтверждения цены покупки жилья у предыдущего собственника придется приложить договор купли-продажи. Если он не сохранился, то налогообложению подлежит сумма в 4,5 млн. руб. (5,5 млн. руб. – 1 млн. руб.).

Оформление вычета на продажу имущества физлиц осуществляется по следующему порядку:

1.  Изначально следует заполнить декларацию 3-НДФЛ.
2.  Декларацию необходимо подкрепить копиями документации, подтверждающей реализацию объекта собственности: соглашением купли-продажи, ренты, завещанием и так далее.
3.  Если заявитель хочет понизить базу налогообложения за счет понесенных расходов для продажи жилья, то потребуется приложить свидетельства, удостоверяющее затраты: чеки, выписки из банка, платежки, договоры, расписки собственника о получении денег и так далее.
4.  До 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья, декларацию с пакетом прилагаемой документации необходимо подавать в фискальный орган по месту проживания. При себе необходимо иметь оригиналы документации. Все бумаги будут сверяться сотрудниками ФНС.
5.  Перечислить налог в казну страны до 15 июля года, идущего за годом реализации жилья.

Перечень документов

Декларацию потребуется подкрепить следующим пакетом документов:

•  прошением об использовании вычета;
•  соглашением о купле-продаже и актом, удостоверяющим прием и передачу жилья;
•  свидетельством о праве владения на реализованный объект недвижимости либо сведениями из ЕГРН;
•  при реализации квартиры, полученной по дарению, следует приложить дарственную;
•  выпиской из кадастра;
•  паспортом гражданина РФ;
•  перечнем прилагаемых официальных бумаг.

Копии должны предоставляться в количестве 2-х экземпляров. На одних проставляется отметка о принятии, и документы возвращаются заявителю. Вторые экземпляры остаются в ФНС.

Внимание! Для граждан пенсионного возраста и детей определены те же нормы использования имущественного вычета. Налог уплачивается на общих основаниях.

Существует несколько способов передачи пакета официальных бумаг:

1.  при личном посещении фискального органа;
2.  через Почту России – отправкой заказного письма с уведомлением о вручении и перечнем прилагаемых бумаг;
3.  передать официальные бумаги может представитель заявителя при наличии нотариально удостоверенной доверенности.

Пример расчета

Ставка налогообложения при погашении налоговых обязательств после реализации жилья равняется 13%. Для вычисления суммы к уплате можно рассмотреть пример. Россиянин владеет квартирой в результате возникновения права наследования и менее, через 3 года, продает ее за 4,5 млн. руб. У него есть право применить вычет на 1 млн. руб. Сумма налога к перечислению равна: (4,5 млн. руб. – 1 млн. руб.)*13% = 455 тыс. руб.

Налогооблагаемая база уменьшается на сумму полагающегося владельцу собственности вычета. А с получившейся разности перечисляется налог по ставке 13%.

Если налогоплательщик хочет уменьшить базу налогообложения за счет понесенных расходов, то схема расчетов меняется. Из суммы денег, вырученных от реализации жилья, нужно вычесть затраты, понесенные владельцем собственности. А получившуюся разность перемножить на 13%. Например, объект жилой недвижимости приобретался за 4,5 млн. руб., цена его последующей продажи составила 6,5 млн. руб. Тогда величина налога составит: (6,5 млн. руб. – 4,5 млн. руб.)*13% = 260 тыс. руб.

В качестве примера можно рассмотреть случай, когда жилье реализуется по цене, существенно ниже кадастровой стоимости.

Такие схемы использовались для того, чтобы избежать перечисления налога. Если в документе по купле-продаже указывается сумма, менее кадастровой стоимости, то расчет базы для налогообложения будет осуществляться от цены кадастра с учетом понижающего коэффициента. Для расчета суммы налога к уплате кадастровая стоимость жилого объекта перемножается на 0,7. От полученного произведения рассчитывается сумма налога (произведение перемножается на 13%).

Например, пенсионер продал в 2018 году квартиру за 2,3 млн. руб. Ранее недвижимый объект был приобретен в 2016 году. Его кадастровая стоимость на начало настоящего года составила 3,7 млн. руб. Свидетельства, подтверждающие приобретение жилья, отсутствуют. Для определения суммы налога к уплате потребуется: 3,7млн. руб.*0,7*13% = 336,7 тыс. руб.

Особенности вычета при продаже доли квартиры, бывшей в собственности менее 3 лет

Если недвижимый объект находился в собственности у нескольких владельцев (долевое право), то вычет может распределяться несколькими способами:

•  Если жилье, на которое оформлено долевое владение, продается до истечения минимального периода владения по единому договору, то величина имущественного вычета будет распределяться между всеми владельцами. Распределение происходит в соответствии с долями владения.
•  Если при продаже имущества договоры заключались на каждую долю в отдельности, то право использования вычета размером в 1 млн. руб. имеется у каждого продавца.

При продаже имущества, состоящего в долевой собственности, стоит учитывать еще ряд особенностей:

1.  Если на протяжении 1 года было реализовано несколько таких объектов, то для одного из них можно использовать вычет, подтвержденный фактически понесенными затратами. А для второй квартиры налогооблагаемая база уменьшится на 1 млн. руб.
2.  При продаже имущества, доля которого принадлежит ребенку, льготы при определении имущественного вычета не предусматриваются.