Перепланировка квартиры в ипотеке от Сбербанка

Порой, приобретая квартиру, покупатели существенно ограничены в средствах. Особенно если они будут заемными, ведь чем больше сумма и срок, тем выше переплата. В такой ситуации покупатель часто выбирает оптимальное соотношение цены и качества в расчете на последующую переделку и ремонт. Однако, если квартира ипотечная, то с такими надеждами надо быть более осторожными, ведь новое жилье становится не только собственностью заемщика, но и залогом по договору ипотечного кредитования. В этой статье рассмотрена перепланировка ипотечной квартиры от Сбербанка. Возможна ли она? При каких условиях и как можно изменить привычный облик ипотечного жилья в 2020 году.

Разрешает ли Сбербанк перепланировку ипотечной квартиры

Начать стоит с того, что говорит по этому поводу действующее законодательство. В соответствии с ЖК РФ и законом «Об ипотеке» приобретаемая на кредитные средства квартира становится залогом. Перепланировка такого жилья возможна при наличии согласия банка.

Еще несколько лет назад большинство банков прописывали в оговорах полный запрет на перепланировку до полного погашения долга. Причина этому стремление банка сохранить ликвидность залога и не допустить снижения его стоимости.

Однако число предложений на ипотечном рынке растет. Это вынуждает банки проявлять лояльность к клиентам и смягчать условия договора. Уже больше половины квартира приобретается с привлечением заемных средств. Теперь банки, в том числе и Сбербанк, смягчили формулировки даже в типовых договорах. В договоре от Сбербанка теперь указано, что собственник вправе делать перепланировку в порядке, установленном ЖК РФ. Это значит, что собственник может делать перепланировку в после сбора документов и поучения согласования от всех компетентных органов, в том числе и от самого банка.

На практике Сбербанк разрешает любые перепланировки, за исключением тех, которые запрещены действующим законодательством. Так не удастся получить разрешение от банка если собственник задумал:

1.  Вынос батарей отопления на лоджии;
2.  Перенос кухни и сантехнических помещений так что они окажутся над жилыми помещениями соседей снизу;
3.  Организации балконов и террас выше обозначенного законом уровня;
4.  Укорочение систем вентиляции;
5.  Объединение газифицированной кухни и жилого помещения.

Внимание! Такая же позиция банка и в отношении покупки перепланированных квартир. Сбербанк не допускает приобретения на свои средства жилья переделки которого не могут быть согласованы даже в судебном порядке так как они прямо противоречат закону.

Порядок согласования

По большому счет согласование перепланировки ипотечной квартиры мало чем отличается от стандартного за двумя исключениями:

•  необходимо получить разрешение от Сбербанка;
•  отказ банка можно обжаловать в суде.

На практике сотрудники сбербанка не противятся ремонтам, особенно с учетом того, что современные технологии позволяют сделать помещение более привлекательным и уютным. Таким образом, залог может стать даже более дорогим, нежели был на момент покупки.

На первом этапе придется поучить согласие Сбербанка. Для этого собственник жилья должен явиться в любое отделение и подать заявление. На месте заявителю будет выдан специальный банк. Его нужно будет заполнить. Он совсем несложный, но при надобности можно обратиться за помощью к сотрудникам банка.

Обращение должно быть рассмотрено в течение месяца. На практике этот срок не превышается, а при небольшой загруженности учреждения вопрос решается даже быстрее.

В течение этого времени квартиру посетит оценщик. По результатам визита он составит заключение о том, что в результате планируемых переделок стоимость квартиры не уменьшится.

Для покупаемых в ипотеку квартиру закон предусматривает обязательное страхование. Поэтому придется обратиться в страховую компанию, которая даст заключение о том, что переделка не опасна для жизни жильцов.

Если заявитель уверен с том, что не задумал противоправных изменений за время рассмотрения обращения банком он может:

1.  запросить необходимые документы в БТИ;
2.  разработать проект перепланировки;
3.  заказать заключение о технической безопасности;
4.  получить разрешения от контролирующих организаций если затрагиваются коммуникации или если здание считается культурной, исторической ценностью.

Внимание! Если перепланировка затронет общедомовое имущество, то потребуется получить согласие остальных жильцов многоквартирного дома. Это значит, что придется собирать общее собрание собственников.

Перечень документов

В итоге для перепланировки необходимо заказать:

•  технический паспорт БТИ;
•  проект перепланировке. Этот пункт не касается изменений, которые можно согласовать в уведомительном порядке. Для уведомительного согласования достаточно эскиза. Однако, если хотя бы один элемент ремонта предполагает наличие проекта, то проект обязателен на все.
•  согласие страховой компании;
•  согласие от Сбербанка;
•  разрешение от всех контролирующих организаций (горгаз, водоканал и т. д. если затрагиваются коммуникации);
•  согласие всех жильцов если затрагивается общедомовой имущество.

С этими документами согласовывать проект. Для этого нужно обратиться в Жилищную инспекцию. Если пакет собран полностью, то после рассмотрения заявитель получит разрешение на ремонт и журнал работ. Последний нужно заполнить работникам в процессе ремонта. Так же может потребоваться акт о скрытых работах. Такие документы заполняют лишь работники имеющие допуск СРО.В итоге они будут переданы в Жилищную инспекцию. Затем специальная комиссия осмотрит квартиру. Если все работы соответствуют разрешенным, то останется лишь получить новый техпаспорт в БТИ. Так же не стоит забывать внести новые данные в Росреестр. Новый технический паспорт обязательно передается Сбербанку.

Ответственность за неузаконенную перепланировку квартиры в ипотеку от сбербанка

Самые опасные последствия незаконной перепланировки квартиры связаны даже не с санкциями по КоАП или от банка. Несогласованная перепланировка может быть попросту опасна. К сожалению, есть прецеденты, когда от неправомерных и необдуманных действий владельцев одной квартиры обрушались многоквартирные дома полностью или частично. Гибли люди.

Внимание! Что касается санкций чисто юридических, то КоАП РФ гарантирует виновному в незаконной перепланировке штраф в размере 2500 рублей. Штраф не обязательно разовый. Уклонение от него не решит проблему.

Кроме того, даже уплата штрафа не решит проблему. Придется за свой счет вернуть квартиру в приемлемое состояние.

Возможны варианты:

1.  узаконивать перепланировку, в том числе и через суд;
2.  восстановить квартиру в прежнем виде;
3.  разработать и согласовать новый проект, который можно согласовать и узаконить.

Два последних вариант применяются там, где узаконить уже проведенные работы не получается даже через суд.

Кроме того, сам Сбербанк может применить санкции в рамках договора к заемщику, которые незаконно и необратимо перепланировал ипотечное жилье. В крайнем случае по закону оно может быть изъято и продано на аукционе. Цена таких квартир на порядок ниже рыночных, а покупатель обязуется привести его в порядок или узаконить перепланировку в срок указанный в итоговом договоре.

Продать ипотечную квартиру в принципе сложнее, чем жилье без обременений. Если же она еще и незаконно перепланирована, да еще и так что согласовать результат труда предприимчивого хозяина нельзя, то ситуация становится критически сложной.