Можно ли в ипотечной квартире делать перепланировку

Ипотека – обязательство на долгие годы. Прожив несколько лет заемщик может решить, что помещению нужен серьезный ремонт, вплоть до перепланировки. Возникает вопрос, каковы права банка в этой ситуации. В этой статье собрана информация о том, возможна ли в принципе перепланировка квартиры в ипотеке, как ее согласовать и провести, каковы последствия самовольного грандиозного капитального ремонта в 2020 году.

Можно ли в ипотечной квартире делать перепланировку

Для ответа на этот вопрос нужно понимать разницу между понятиями залога и собственности, а так же внимательно изучить подписанный сторонами ипотечный договор. Конечно, желательно читать документы до их подписания. Но порой новоселы так рады новому жилью, что даже не думают о том, что захотят в нем что-либо кардинально изменить. Однако, начинают думать об изменении планировки лишь когда квартира уже обжита.

Что говорит закон

Итак, с точки зрения Закона «Об ипотеке» приобретенная на кредитные средства квартира становится собственностью заемщика. Однако на нее налагается обременение в виде залога. Это значит что распоряжение квартирой ограничено. При этом собственник отвечает за сохранность заложенного имущества. Так как самовольная перепланировка может причинить вред самой квартире и создать риск вплоть до разрушения собственник не может ее проводить без согласия банка. По крайней мере ту, которую необходимо узаконивать. Речь не идет о смене цвета обоев или замене батарей без перемещения.

Со второй стороны ГК РФ содержит нормы о свободе договора и обязанностях по его исполнению. Сейчас не часто можно встретить ипотечный договор, по которому не оговаривается вопрос полномочий заемщика. Существует два основных варианта:

1.  По договору запрещена любая перепланировка. В таком случае даже не стоит пытаться согласовать перепланировку с банком.
2.  Перепланировка допускается после согласования ее с кредитным учреждением.

Стороны должны соблюдать договор в том виде как подписали, до тех пор, пока не внесу в него изменения по согласию. Таким образом, с точки зрения закона согласовывать перепланировку с банком необходимо.

Позиция банков

Ипотечный рынок растет. Конкуренция все выше и заемщика волнует не только процент по кредиту. Раньше банки не только выступали против перепланировки залогового жилья, но даже не позволяли покупать квартиры с неузаконенной перепланировкой. До сих пор Сбербанк не выделяет кредитов на такое жилье. Этот банк может похвастаться полным государственным участием и надежностью, потому может позволить себе некую консервативность. Однако, ВТБ или Газпромбанк идет в ногу со временем и смягчил свою политику в этом вопросе.

Все чаще в договоре прописывается, какие именно изменения вправе провести собственник без согласования с банком, а на какие нужно будет письменное разрешение.

В некоторых кредитных учреждениях появились специальные отделы. Их сотрудники выезжают на объект на этапе согласования перепланировки, оценивают безопасность и реальность заявленных в перспективе изменений. Кроме того, в этом же отделе клиенту окажут консультационную поддержку в вопросах проектирования перепланировки и последующего согласования в БТИ.

Пошаговая инструкция по оформлению и проведению

Ремонт сам по себе не легкое мероприятие. А масштабные изменения, которые несет перепланировка тем паче.

Весь процесс можно рассмотреть поэтапно:

Заказ проекта. Обычно этим можно заняться позднее, но в случае с ипотечной квартирой с этой стоит начать, так как для согласования с банком, скорее всего, потребуется предоставить проект. Для этого нужно обратиться в компанию застройщик или в проектное бюро. Есть также возможность воспользоваться типовым проектом.

Заказ технического паспорта. Сделать это можно в БТИ или МФЦ. В столице это так же возможно на сайте mos.ru. Для заказа потребуется:

•  заявление,
•  паспорт,
•  документы на квартиру,
•  квитанция об уплате пошлины.

Получение согласия банка и страховой компании

Ипотечные договоры всегда страхуются. Поэтому потребуется посетить сначала страховую компанию. Компанию, конечно, интересует вероятность наступления страхового случая в результате неудачного ремонта.

Если договором предусмотрена возможность перепланировки, то нужно обратиться в кредитное учреждение и подать заявление на рассмотрение обращения по перепланировке. Заявителю сообщат когда в квартиру придет оценщик. Он определит возможность проведения перепланировки и ее безопасность, а главное, не снизится ли стоимость заложенной квартиры после ремонта. Если все пройдет хорошо, то клиент получит письменное согласие. Обычно, рассмотрение таких обращений происходит на коммерческой основе, примерно 5000 рублей. При обращении в банк нужно иметь при себе готовый проект. В согласии банк может указать сроки, в которые должна быть проведена и зарегистрирована перепланировка. По итогу в банк нужно будет предоставить новый технический паспорт.

Согласование в БТИ

Подача документов в жилинспекцию для получения разрешения. При себе нужно иметь:

1.  Выписку из ЕГРН на квартиру;
2.  2 копии проекта перепланировки;
3.  Тех.паспорт;
4.  Согласие всех зарегистрированных жильцов;
5.  Согласие банка.

На месте нужно будет написать 2 экземпляра заявления. Если перепланировка затрагивает интересы соседей, то нужно получить и их согласие.

Внимание! Если ремонт затронет коммуникации потребуется согласование Горгазом, Водоканалом, Электросбытовой компанией и.т.д.

После получения согласия БТИ можно проводить работы. В нем так же могут быть указаны сроки их проведения.

Завершение перепланировки и регистрация итогов. По завершении работы собственник должен посетить жил инспекцию и сообщить что работы проведены. После этого в квартиру придет инспектор и зафиксирует результат. Собственник сможет получить новые документы. После чего останется подать их в банк.

Отказ в перепланировке

Ограничения есть как для полноправных собственников, так и для ипотечников. Даже если в договоре есть возможность согласования перепланировки в ней может быть отказано:

•  Нет согласования банка или страховой компании;
•  Если в результате перепланировки снизится стоимость квартиры;
•  Если заявлены изменения, которые не могут быть согласованы в принципе, например объединение лоджии с комнатой или значительные перестройки в панельной новостройке на первом этаже;
•  Проект не вызывает доверия так как составлен не аккредитованным бюро;
•  Подан не полный пакет документов;
•  Нет согласия прописанных лиц или соседей, чьи интересы затронет ремонт;
•  Не собран полный пакет документов.

К сожалению, все чаще отмечаются споры в связи с разным трактованием перепланировки. То что допускают одни инспекторы другие запрещают. При возникновении споров стоит обратиться к профессионалам, тем более что самостоятельно уложиться во все сроки согласования бывает трудно.

Что грозит за незаконную перепланировку ипотечной квартиры

Даже ели речь идет об ипотечной квартире ее собственником становится заемщик. Это значит, что всю ответственность за незаконные самовольные перепланировки будет нести в первую очередь он. Нужно разделять санкции от банка и санкции с позиции КоАП РФ.

От банка

Начать стоит с того, чем рискует собственник со стороны банка. Это во многом зависит от того, как составлен договор. В соглашении, запрещающем перепланировку, обычно указываются санкции за его нарушение. Среди них может быть
обязанность собственника устранить все несогласованные изменения. В таком случае все обратные работы будут проводиться за счет владельца жилья. Это может быть весьма накладно. Особенно если произведены изменения, которые просто невозможно согласовать даже постфактум.

Расторжение ипотечного договора с лишением квартиры. Это самый крайне случай. Такие санкции редки. Они, как правило, применяются только при упорном отказе собственника устранить опасные изменения. Но даже в таком случае клиент не остается «ни с чем». Дело в том, что банку принадлежит лишь та часть квартиры, которая была взята в ипотеку, то есть без учета первого взноса, который может составлять 30 % и более. Плюс, какая-то часть долга может быть уже погашена. Банк не может просто изъять у клиента эти деньги. Квартира продается, а бывший владелец получает деньги за вычетом расходов на продажу, устраняющий ремонт и штрафных санкций если они предусмотрелись.

По нормам законодательства

Ст. 7.21 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за самовольное изменение планировки. По ней собственнику грозит штраф в размере от 2 до 2.5 тысяч рублей.

Вместе с актом и протоколом собственнику выдадут предписание устранить несогласуемые изменения. За это же время можно пробовать узаконивать ремонт. Это касается только тех работы, которые можно согласовать было изначально. Есть целый перечень того, что придется неизбежно убирать.

Если собственник проигнорирует законные требования жилищной инспекции, то встанет вопрос изъятия квартиры у собственника и продажи с молотка. Это грозит не только ипотечнику, но и полноправному собственнику без обременений. Таким образом, даже если по договору от банка изъятие владельцу не грозит, оно вполне реально со стороны жилищной инспекции если собственник проигнорирует обязанности по уплате штрафа и приведения помещения в порядок.

Итак, ипотечник – полноправный собственник, права которого ограничены залогом банку. Он должен согласовывать перепланировку с кредитной организацией и в полной мере не сет ответственность за последствия своих незаконных действий.