Как сделать перепланировку квартиры в новостройке

Ежегодно в каждом российском городе возводятся десятки тысяч квадратных метров нового жилья. Однако не все оно сдается в том виде, в котором устроит жильцов. Экономить стремятся и покупатели и застройщики. В итоге появилось такое понятие как «свободная планировка» и «черновая отделка». Покупатель заведомо планирует проводить в квартире серьезный ремонт. В этом материале расскажем о том, возможна ли перепланировка в новостройке, как ее согласовать и каковы особенности этого процесса в 2020 году.

Допустима ли перепланировка новостройки

Новостройка редко приобретается в виде, полностью соответствующем желаниям заказчика. Чаще это просто коробка из стен, с бетонными полами и необходимой сантехникой. Остальное остается не усмотрение владельца. И зачастую это не вопрос цвета обоев. Достаточно вспомнить, что устройство полов тоже относится к перепланировке, которую придется согласовывать.

Не исчезает и сегмент бюджетного жилья. Обычно это панельные дома. Здесь практически все станы несущие. Список того, что можно здесь перепланировать существенно короче.

Еще одна особенность переделки новостройки в том. Что теперь ее можно провести и до получения документов о праве собственности на объект. Сделать это можно основываясь на Постановления Правительства Москвы № 508-ПП.

Перепланировка и «свободная планировка»

Еще сложнее дело с квартирами, так называемой, «свободной планировки» в новых кирпичных домах. Здесь несущими являются лишь наружные стены. Покупателю, якобы представляется возможность, самостоятельно определить расположение помещений в квартире. Почему сказано «якобы»? Потому что на самом деле никакой свободной планировки с точки зрения действующего законодательства не существует.

При возведении многоквартирного дома застройщик обязан предоставить в БТИ. Любая законопослушная компания так и поступает. Только вот покупатель получает совсем иные сведения. Его вниманию предлагается однокомнатное или потенциально двухкомнатное и более помещение, в котором не возведены межкомнатные и другие перегородки, а лишь намечены на полу. Новый владелец якобы сможет сам их возвести или переместить.

На самом деле это экономия лишь для застройщика на материалах. Покупателю же придется возводить перегородки за свой счет. При этом, если он захочет расположить их в других местах, нежели указано на техплане БТИ, это придется согласовывать в полной мере.

Внимание! Встречаются случаи, когда на плане выделена только зона сантехнических помещений и кухни. Это важно учитывать, ведь расширять их за счет жилых комнат нельзя. Такую планировку ее удастся узаконить.

В итоге, очевидно, что «свободная» планировка это просто рекламный ход и одновременно экономия для застройщика.

Покупателю же придется либо смириться с тем, в каком виде квартира запланирована застройщиком для БТИ или быть готовым согласовывать планировку. Порой такое согласование еще более сложно чем перепланировка вторички. Ведь порой тех. План составляется так, что определить санузлы и кухонные зоны не просто. Поэтому, прежде чем поверить рекламным речам застройщика стоит просто пойти в БТИ и посмотреть план.

Итак, перепланировка в новом доме не только возможна, но и часто неизбежна исходя из того, в каком состоянии сдается большая часть квартир.

Пошаговая инструкция

Согласовывать перепланировку нужно поэтапно.

Первый шаг сбор пакета документов для подачи в жилищную инспекцию. Сюда входят:

1.  заказ технического паспорта в БТИ;
2.  выписку из ЕГРН с указанием собственника;
3.  получение согласия банка и страховой компании для ипотечной квартиры;
4.  заказ проекта перепланировки и технического заключения о безопасности. Для этого можно обратиться к авторам проекта многоквартирного дома. Если окажется, что он быстро самоликвидировался, то придется воспользоваться услугами аккредитованных архитектурных бюро.
5. согласие соседей, интересы которых могут быть затронуты.
6.  получение разрешений контролирующих органов (горгаз, горсвет, вовоканал, роспотребнадзор если речь о нежилом помещении).

Иногда требуется прилагать поэтажный план застройщика.

Если перепланируется новостройка на которую еще нет выписки из ЕГРН как на готовый объект нужно прилагать:

• Согласие застройщика на перепланировку с договором долевого участия;
•  Копия акта приема-передачи;
•  Справка о выполнении обязательств застройщика;
•  Документ о вводе дома в эксплуатацию.

Для муниципальных домов:

1.  Копия приказа о строительстве;
2.  Копи акта о приемке;
3.  Справки о городском и почтовом адресе.

Второй этап – подача документов. Подать их можно непосредственно в жилищную инспекцию. Однако проще обратиться в Многофункциональный центр. Если все в порядке, то в течение 45 дней жилищная инспекция выдаст разрешение на перепланировку. Можно приступать к работам.

Внимание! Для работ в новостройках изменен график часов тишины. В первые полтора года шуметь здесь можно в любое светлое время без перерыва на обед.

По их завершении останется завершить третий этап: подать документы в БТИ на новый технический паспорт и внести новые данные в Росреест. Если квартира ипотечная, то новый технический паспорт и выписку из ЕГРН обязательно предоставить банку.

Стоимость оформления

То, сколько будет потрачено на оформление перепланировки во многом зависит то того, насколько самостоятелен собственник. Если не учитывать расходы на консультации специалистов, то картина выглядит следующим образом:

•  запрос паспорта в БТИ от 2000 рублей,
•  заказ проекта от 5000 рублей. Здесь предела нет, чем сложнее предполагается планировка и чем больше изысков желает владелец, тем больше придется потратить.
•  госпошлины за разрешения от различных органов. Чем сложнее перепланировка, тем больше разрешений потребуется.

Есть другой вариант – обращение к посредническим организациям. Они примут на себя все вопросы, связанные с урегулированием вопросов в госорганах и получением разращений. Стоимость их услуг варьируется в среднем в пределах 20 – 40 тысяч рублей.

Узаконивание в суде так же может потребовать расходов на представительство и гопошлины.

Как правильно сделать перепланировку в новостройке с ипотекой

Ипотечный рынок постоянно растет. Уже более половины жилья в стране приобретается с привлечением заемных средств. Квартира при этом становится собственностью заемщика, обремененной залоговыми обязательствами. Ранее в договорах прямо указывался запрет на проведение любых значительных переделок до полного погашения кредита. Теперь все чаще в договорах указывается возможность перепланировки при условии предварительного согласования с банком. Даже политика Сбербанка становится более гибкой.

В целом порядок согласования переделок будет точно таким же как для жилья, приобретенного на собственные средства. Однако есть единственное исключение: придется предоставить согласие страховой компании и банка. Обычно на это уходит не более двух месяцев. В разрешении указывается срок, в течение которого банку необходимо предоставить документы о завершении работ. Таким образом, банк стремится избежать снижения стоимости заложенного объекта.

Кроме того, после завершения ремонтных работ собственник должен предоставить в банк новый технический паспорт, с указанием новой конструкции помещения. Банк может направить сотрудника отдела, занимающегося согласованиями для проверки результатов.

Внимание! Крайне не рекомендуется постфактум узаконивать перепланировку ипотечной квартиры проведенную без предварительного согласования банка. За сам факт таких переделок собственнику грозят санкции по договору. Уже поэтому такие переделки согласовываются заблаговременно.

Как узаконить перепланировку в новостройке

Сам факт перепланировки может остаться тайной долгие годы. Учитывая, что первый год в новостройках практически не прекращается ремонт в той или иной квартире, жалобы соседей не столь часты. Поэтому, если переделки в принципе относятся к категории согласуемых, то совсем не обязательно информировать БТИ и жилинспекцию о том, что закон уже нарушен. Достаточно просто подать документы. Перечень аналогичен приведенному выше.

Никто не станет проверять, когда на самом деле проведены работы.

Однако, чаще проблема узаконивания встает там где переделки спорны и жилищная инспекция не желает принимать проект или работы, считая что они не могут быть узаконены. В таком случае придется обратиться в суд. Для это понадобится подготовить пакет документов:

Копия документа удостоверяющего личность заявителя;

1.  исковое заявление;
2.  правоустанавливающие документы на квартиру;
3.  все разрешения полученные в контролирующих органах (горгаз, горсвет, водоканал и т.д.);
4.  проект перепланировки;
5.  письменный отказ из жилищной инспекции;
6.  квитанции на оплату гос. пошлин.

Если заявитель или его представитель смогут доказать, что перепланировка не несет риска для целостности конструкции и не ухудшает качество жизни соседей, не нарушает норм пожарной безопасности, то есть шансы на удовлетворение иска.