Порядок приватизации квартиры по договору социального найма

С 1991 года россияне могут один раз в жизни приобрести безвозмездно в собственность жилье, которое они получили по договору социального найма. Программу приватизации решали продлять много раз. В 2020 году доля приватизированного таким образом жилья достигает 80 %, однако, процесс продолжается. Приватизация квартиры по договору социального найма требует некоторого времени, сбора документов и некоторых денежных затрат. Прежде чем спешить в МФЦ с документами стоит оценить, нужно ли это делать в данный момент. Как разобраться в процессе и перспективах приватизации? Эта статья ответит на самые распространенные вопросы.

Условия приватизации квартиры в соцнайме

Большая часть вопросов связанных с реализацией приватизацией в России урегулирована Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 № 1541-1 (Далее Закон № 1541-1). Если кратко изложить положения закона, то условия будут следующими:

1.  Приватизировать могут лица, которым дано право пользования помещением государственного или муниципального жилищного фонда.
2.  Участвовать в программе приватизации можно лишь один раз. Исключение – дети в возрасте до 18 лет.
3.  Наличие приобретенного в собственность жилье иными способами не лишает права приватизировать жилье.
4.  Закон перечисляет отдельные категории жилья, которые не могут быть оформлены собственность, например, фонд признанный аварийным. Военнослужащий не может приватизировать служебные квартиры в военных закрытых городках и.т.д.

Внимание! Закон не содержит запрета на приватизацию жилья обремененного долгами за коммунальные услуги.
Порядок приватизации—пошаговая инструкция

Если принято решение приватизировать квартиру, то нужно подготовиться к этому заранее:

•  Оценить какие обстоятельства могу препятствовать приватизации: наличие незаконных перепланировок, отсутствие согласия всех лиц, имеющих право пользования помещением, необходимость восстанавливать утерянные документы. Это можно сделать самостоятельно, посетив МФЦ, или обратиться к специалистам. Если есть какие-либо проблемы их нужно предварительно решить.
•  Сбор документов.
•  Обращение в МФЦ или другую организацию управомоченную местным законодательством на заключение договора приватизации.
•  Получение договора и регистрация права собственности.

Большую часть времени и сил займет именно подготовительный процесс, особенно если жильцы решат пройти его самостоятельно.

Кто и куда должен подавать документы

На вопрос о том, кто может принять участие в программе приватизации дает ответ ст. 2 № 1541-1. В соответствии с ней право на получение жилья в собственность есть у лица если он отвечает некоторым требованиям:

1.  Имеет гражданство РФ,
2.  Имеет право пользования жилым помещением, выделенным по договору социального найма,
3.  не принимал участие в приватизации после достижения 18 летнего возраста.

Внимание! Дети, которые приватизировали жилье в возрасте до 18 лет могут сделать это повторно уже самостоятельно.

Подавать заявление наниматели могут лично или через представителя при наличии нотариальной доверенности. Сейчас работает масса организаций, которые готовы представлять интересы нанимателей при приватизации.

Договор заключается между органами местного самоуправления и лицами, которые имеют право пользования помещением.

Все вопросы не урегулированные Законом № 1541-1 или требующие дополнительного разрешения решаются местными нормативными актами. В каждом регионе принят свой административный регламент по оказанию услуги по приватизации. Им устанавливается и конкретный орган, который занимается оформлением документов. В Петербурге ля этого учреждено СПб ГБУ «Горжилобмен», В Нижнем Новгороде жилищное агентство, в других городах есть комитеты и отделы администраций. Эти органы непосредственно занимаются приватизацией. Однако, гораздо удобнее пользоваться услугами Многофункциональных центров—МФЦ.

Здесь можно сразу заказать большую часть документов, которые затем понадобятся для заключения договора. Сотрудники МФЦ дадут все необходимые консультации, в том числе и по телефону, помогут заполнить бланки и укажут на недостатки в собранном пакете документов.

Перечень документов

Точный список документов для каждого региона приводится в местном нормативном акте. Эта разница обусловлена разной степенью реализации программы межведомственного взаимодействия. Там, где она лучше работает перечень документов меньше. Они все равно потребуются, просто их запросят без участия заявителя. Кроме того нужно учитывать число жильцов, наличие детей и т.д.

Документы на квартиру

В среднем списке по регионам будут:

•  Договор социального найма. Он требуется не во всех регионах, но при себе его стоит иметь.
•  Технический паспорт БТИ. Если его по каким-то причинам нет, то в МФЦ сразу можно заказать. Прождать новый документ придется примерно две недели.
•  Выписка из ЕГРН. Ее можно заказать предварительно из дома. Для этого достаточно посетить сайт госуслуг или Росреестра. Кроме того, МФЦ тоже оказывает услуги по оформлению выписки, но подождать придется несколько дней.
•  Выписка из домовой книги или справка о составе семьи. Она перечислит всех, кто в момент подачи документов имеет право пользования квартирой.

Внимание! Отдельно стоит отметить требование выписки с лицевого счета. В некоторых регионах оно практикуется, и это совершенно неправомерно.

Эта справка должна подтвердить отсутствие у жильцов дога по коммунальным платежам. Однако, ни один нормативный акт в Российской Федерации не запрещает приватизировать жилье с долгами по коммуналке. Сама же справка не бесплатна и время на поездку в УК или ЖЭК придется потратить. Поэтому, если нет желания тратить время и средства на получение выписки, можно смело потребовать пояснить на каком основании требуется документ.

Документы от нанимателя

На месте подачи документов заявитель должен будет заполнить заявления и кроме документов на жилье приложить к нему:

1.  Паспорта всех лиц, имеющих право на участие в приватизации. Копии придется оставить в МФЦ.
2.  Отказ от участия в приватизации заверенный нотариально. Он требуется, если кто-то из потенциальных участников не желает участвовать в приватизации и не протестует против того, что права собственности достанутся другим нанимателям.
3.  Разрешение органов опеки или попечительства на отстранение несовершеннолетних от приватизации.
4.  Доверенность, заверенная нотариально, если документы подает представитель.
5.  Справка о том, что заявитель по достижении 28 летнего возраста не участвовал в программе приватизации.

В зависимости от обстоятельств могут потребоваться свидетельства о браке, разводе, подтверждение, что жилье получил ребенок – сирота.

Цена приватизации

Сама по себе приватизация бесплатна. Под этим понимается, что жильцы не должны оплачивать в пользу бюджета стоимость предоставленного им помещения. Однако, есть ряд сопутствующих расходов, которые в итоге могут составить довольно крупную сумму.

Часть из них обязательны, других можно избежать. Так, даже при самостоятельном оформлении придется оплатить:

•  Регистрацию права собственности,
•  Оформление техпаспорта БТИ,
•  Выписку из ЕГРН,
•  Выписку из домовой книги.

Внимание! Услуги агентств оцениваются по отдельному прайсу и обычно стартуют от 10 тысяч рублей вне зависимости от расходов на сбор документов и оформление нотариальных доверенностей.

Сроки

Если оценивать сроки приватизации с момента подачи документов, то она займет 2 месяца. На практике не меньше времени может занять сбор документов для обращения в МЦФ или профильный орган. При самостоятельно оформлении срок растянется до 3 – 4 месяцев в зависимости от того насколько интенсивно будут собираться материалы и что уже есть на руках у заявителя.

Ситуация может усложниться и затянуться в случаях:

1.  При отсутствии согласия всех лиц, которые имеют право на участие в заключении договора. Встречаются случаи, когда кто-то из зарегистрированных жильцов много лет не проживает в квартире или категорически отказывается от участия в приватизации как таковой. В таком случае остальным жильцам придется предварительно решить эти вопросы через суд. Это продлит подготовку к приватизации примерно на месяц или более.
2.  Обнаружения незаконной перепланировки. В зависимости от того какие именно переделки были проведены перепланировка может быть узакониваемой или нет. Если переделки в принципе можно узаконить через БТИ или суд, то вопрос можно решить за пару месяцев. Если же изменения недопустимы по закону, то придется их устранять и приводить жилье в приемлемое состояние. Так или иначе, незаконный ремонт откладывает приватизацию на несколько месяцев.

Сейчас на рынке услуг представлена масса организаций и агентств, которые готовы за денежное вознаграждение помочь в оформлении процесса. Официально нет никакой разницы в скорости обработки запросов, поступающих от сотрудников таких агентств в сравнении с личными заявлениями граждан. На практике обращение к специалистам ускорит дело. В плотном рабочем графике жильцам бывает затруднительно быстро собирать все необходимые документы. Кроме того, у сотрудников агентств есть опыт в заполнении бланков с первого раза и точное знание всех тонкостей оформления в своем регионе.

Стоит ли приватизировать квартиру из соцнайма: преимущества и недостатки

Начать ответ на этот вопрос стоит с положительной стороны. Вместе с договором о передаче квартиры в собственность:

•  Собственник получает право самостоятельно распоряжаться жильем: совершать с ним сделки купли—продажи, дарить, сдавать в аренду и т.д.
•  Квартира принадлежащая лицам на праве собственности передается ими по наследству в порядке предусмотренном ГК РФ.
•  В приватизированной квартире собственник получает право самостоятельно определять регистрировать ли кого-то по месту жительства или пребывания или прекратить такую регистрацию. После прекращения регистрации собственник может выселить бывших жильцов.
•  Приватизированная квартира может выступать залогом для получения кредита.
•  Даже при наличии долгов выселить собственника из квартиры невозможно. Суд обяжет такого должника погасить задолженность, может возбудить исковое производство и описывать имущество, но выселить его крайне затруднительно.

Минусы приватизации

Несмотря на то, что получение жилья в личную собственность на первый взгляд представляется исключительно позитивным моментом, при внимательном рассмотрении у него есть подводные камни:

1.  Расширить приватизированное жилье собственник может лишь за свой счет. Наличие хотя бы минимального количества личных метров перечеркнет перспективу постановки в очереди на улучшение жилищных условий.
2.  Приватизировать аварийное жилье нельзя, но ранее приватизированное со временем может стать таковым. Условия предоставления нового жилья по программам сноса аварийного жилищного фонда гораздо приятнее для нанимателей, чем для собственников. Например, при переселении нанимателей возможно улучшение жилищных условий, если к тому есть основания. Собственники такую возможность получат лишь за свой счет.
3.  Ответственность за состояние и риски квартиры несет сам собственник. Поэтому поврежденная пожаром, наводнением по независящим от нанимателя обстоятельствам квартира будет восстановлена за счет местных органов власти. Собственникам придется делать это самостоятельно.
4.  Приватизированная квартира предполагает дальнейшую уплату налога на недвижимость.
5.  Расходы на капитальный ремонт жилья в соц. найме для пожилых людей ниже.

В итоге перспективность приватизации нужно оценивать в каждом конкретном случае с учетом жизненных обстоятельств каждой конкретной семьи.