Принудительное выселение из ветхого жилья

Один из самых нашумевших законов 2018 года—закон о реновации Москвы. По аналогии с ним предполагается принять нормативные акты в регионах. Но если реновация это замена пригодного для жизни жилья на другое благоустроенное жилье, то выселение из аварийного жилья в 2020 году это мечта многих жителей полуразрушенных бараков в глубинке страны.

Проживание в таких квартирах не просто неудобно или неприятно. Оно угрожает жизни, здоровью и безопасности жильцов. В целях предотвращения трагедии местные власти разрабатывают и реализуют программы сноса «авариек» и переселения их жильцов в новые благоустроенные дома. Эта статья расскажет о том, когда возможно выселение и каковы при этом права собственников и нанимателей квартир.

Какие жилье считается аварийным

Стоит разделять понятия аварийного и ветхого жилья. Четкого понятия ветхости в действующем законодательстве не сформулировано, хотя практические критерии давно выработаны.

Порядок признания жилья аварийным установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47. Таковым будет признано жилье в отношении которого принято соответствующее решение межведомственной комиссии и составлено Постановление местной администрации. Для этого необходимо:

•  Получение заявления от жильцов дома. Его нужно направить в специальную межведомственную комиссию, которая рассмотрит и оценит состояние дома.
•  В комиссию предоставляется пакет документов:

1.  Заявление о признании дома аварийным и непригодным для проживания.
2.  Правоустанавливающие документы на помещения, которые еще не прошли регистрацию в ЕГРН.
3.  Заключение специализированной комиссии предварительно осмотревшей дом.
4.  Заключение проектной организации. Ее сотрудники должны предварительно оценить состояние несущих конструкций.
5.  Письменные жалобы граждан на условия проживания.

•  Дождаться посещения комиссии и результатов ее оценки.
•  По итогам осмотра решение будет принято в течение 30 суток.

По итогам принимается постановление местной администрации. Но даже до этого момента можно обжаловать решение комиссии. Сам факт признания жилья аварийным не значит, что дом будет подлежать сносу, его могут причислить к реконструируемым или оставить это решение вариативным.

Внимание! После завершения признания дома аварийным и подлежащим сносу жильцам должно быть направлено уведомление о необходимости сноса или реконструкции дома. На это у жильцов будет полгода. Если за этот период они не примут какого-либо решения, то в порядке ст. 32 местная администрация должна начать принимать меры к расселению аварийного дома.

Правила предоставления нового жилья

Сам процесс переселения жильцов из здания, признанного аварийным, происходит в несколько этапов.

1.  В каждом регионе сформирован реестр аварийного жилья. Каждый интересующийся этим вопросом может изучить его и определить когда примерно его дом может быть расселен. По закону у администрации есть 6 месяцев. Практика показывает, что они могут легко превратиться в годы. Поторопить ситуацию можно, но уже через суд и со ссылкой на опасность дома для проживания.
2.  Определение выбора жильцов. В соответствие ос ст. 32 ЖК РФ собственники квартир в таких домах могут выбрать получить денежную компенсацию стоимости такого жилья или выделения им другого жилья, не меньше по площади чем изымается для государственных нужд.
3.  Заключение договоров мены. На этом этапе жильцам предлагают квартиры, в которые они могут переехать. Зачастую это самый сложный момент. Жильцы, как правило, хотят получить жилье не только аналогичного метража или больше, но и расположенное в том же районе. К сожалению, это самое слабое место действующего законодательства в большинстве регионов. Как правило, расселяемым жильцам предлагают квартиры на отдаленных окраинах города, куда жители освобождаемого центра города ехать совсем не хотят. Зачастую предлагаемое жилье из –за удаленности и панельного строительства оказывается даже по рыночной цене дешевле изымаемого даже аварийного. Как показывает практика, в этой ситуации приходится идти в суд. Иногда дело затягивается на годы, но шанс на удовлетворение иска все же есть. Если же соглашение о жилье достигнуто, то жильцы могут подписывать договоры и переезжать. Жильцы по договору социального найма на этом этапе могут воспользоваться случаем и улучшить свои жилищные условия вне очереди. Если окажется, что жилье не отвечает нормам в соотношении квадратных метров на число зарегистрированных жильцов, то квартира будет выделена с добром такой нормы.
4.  Переезд должен произойти в течение года с момента принятия решения о сносе дома. С момента заключения договора мены на переезд дается один месяц. Все расходы связанные с переездом должны быть оплачены органами местного самоуправления.

Определение размера компенсации

У всего есть свои плюсы и минусы. Так жильца по договору социального найма не могут потребовать компенсацию стоимости жилья, ведь им оно не принадлежит. Зато у них есть возможность улучшить свои жилищные условия.

Собственники, наоборот, не могут претендовать на бесплатное улучшение жилищных условий, зато вправе отказаться от всех предложенных вариантов и получить денежный эквивалент стоимости жилья. Размер компенсации определен в п. 7 ст. 32 ЖК РФ, в нее входят:

1.  рыночная стоимость жилого помещения,
2.  рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество,
3.  убытки, причиненные владельцу изъятием,
4.  убытки связанные с изменением места проживания, необходимостью найти временное жилье,
5.  расходы на переезд, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, жилья для покупки и оформление на него права собственности,
6.  досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Часто к выплате выкупной цены прибегают ретивые застройщики используя ее как угрозу. Якобы рыночная цена сносимого жилья – копейки. Это далеко не всегда так.

Зачастую инвестиционная привлекательность района сильно сказывается на оценке. В такой ситуации не поздно обратиться к независимым оценщикам, которые объективно определят размеры стоимости объекта.

Внимание! Вполне возможно, что такое решение окажется не менее выгодным чем перспектива получить пусть и благоустроенную квартиру, но в панельнике на далекой окраине.

Принудительное выселение из аварийного жилья

Признание аварийным дома в итоге ведет к изъятию участка для муниципальных нужд. Эти нужны: новая застройка, реновация района, благоустройство должны реализовываться. В случае, когда наступает критический конфликт органов власти и жильцов, последние могут отправиться на улицу, но не с пустыми руками. Ст. 32 и 35 ЖК РФ сформулировали ряд правил для принудительного выселения:

•  Принудительное выселение возможно только по судебному решению.
•  Размер компенсации собственникам при принудительном выселении определяется с учетом всех перечисленных выше компонентов.
•  Возмещение предоставляется только за полное помещение, но не за его часть.
•  Выплаты проводятся за счет бюджета уровня органа власти (муниципальный или государственный), который принял решение о выселении.
•  Срок пользования аварийным жильем выселенцев по суду увеличится до полугода в случае, если у них нет другой недвижимости.

Обратиться в суд с иском о принудительном выселении могут органы государственной или местной власти. Обычно это происходит, если собственники категорически отказываются покидать жилье даже после предоставления нескольких вариантов, а размер компенсации их не устраивает.