Земля, как и любое недвижимое имущество, может стать предметом сделки. Но прежде чем ее продавать, необходимо четко понимать и границы участка и его местонахождение. Более всего это важно для покупателя. Не будет ли конфликтов с соседями по поводу расположения забора и правильно ли расположены объекты на участке? Возникает вопрос, а нужно ли межевание при продаже земельного участка? Обязательно ли оно. Эта статья расскажет нужно ли тратиться на межевание до продажи и что это дает сторонам договора.
Обязательно ли межевание до продажи
До проведения межевания участок называется декларированным. Значит, его границы не установлены и не зафиксированы в Росреестре. До 2017 года было невозможно продать землю без межевания. Теперь перечень оснований для приостановки сделки указан в Закон № 2018-ФЗ и отсутствия межевания в нем нет.
Это значит, что прожать участок без фиксированных границ можно.
Другое дело, что уже в 2018 году упорно велась дискуссия о необходимости восстановления запрета на продажу декларированных участков. Отчасти в этом есть смысл. Ведь приобретая такую землю, покупатель рискует получить массу проблем.
Предполагалось, что уже в 2018 году будут внесены соответствующие правки в законодательство. Но и в 2020 ситуация не изменилась и немежеванные участки продолжают фигурировать в договорах сделках.
Покупателей далеко не всегда останавливает, что соседи могут высказать претензии о расположении забора, гаража или части дома на их земле. В итоге новый владелец оказывается втянутым в конфликты и ссоры, которые доходят до судебных разбирательств. В редких случаях садовый участок в СНТ и вовсе может оказаться не тем, на который рассчитывал владелец. Ведь земля в собственности садоводческого товарищества своего рода «коммунальная квартира». В ней есть лишь доли, но она не выделена до межевания в натуре.
Закон не запрещает покупку декларированного участка, но получить ипотеку на дом, например в СНИ, на такой земле не получится. Дело в том, что предмет ипотеки оказывается ее залогом, а дом можно заложить лишь с участком. Самого же участка в натуре нет, а есть лишь доля в земле. Потребуется согласие всех членов товарищества на такой залог. Конечно, его не дадут. Да, и самому банку в случае продажи залога совсем не нужны дополнительные согласования с СНТ.
Что такое межевание и зачем оно нужно
Когда речь идет о праве собственности на материальный объект, важно понимать что это, какими физическими характеристиками обладает и где расположено. В отношении земельного участка ответ на эти вопросы может дать межевание. Под ним понимается деятельно кадастрового инженера направленная на определение границ и местоположения земельного участка. Подобное ее определение можно вывести исходя из инструкции по межеванию земель, принятой Роскомземом 08.04.1996г. Эта инструкция наиболее частный нормативный акт. Кроме него в этой области правоотношения регулируют:
- Земельный кодекс РФ от 25.10.2001;
- Закон № 218-ФЗ от 13.07.2013;
- Закон № 221-ФЗ от 24.07.2017.
Провести межевание должен специалист – кадастровый инженер. Провести его самостоятельно собственник не вправе. Для этого необходимо иметь лицензию на право ведения геодезической и картографической деятельности. Специалист может числиться в штате компании, оказывающей такие услуги населению или быть индивидуальным предпринимателем. Он должен быть членом саморегулируемой организации. Кроме того, все кадастровые инженеры включены в общегосударственный реестр.
В рамках межевания инженер:
- Затребует все ранее выданные технические документы по участку. Проанализирует и изучит их.
- Осмотрит на местности геодезические знаки, определит какие границы они значат.
- Разработает техническое задание.
- Оценит сроки работ и оформления их итогов. Обычно это занимает не более 5 дней.
- Обеспечит сохранность геодезических знаков.
- Зафиксирует имеющиеся границы участка.
- Разработает чертеж участка на котором зафиксирует его площадь.
- Составит заключение и план по итогам проведенных работ.
Внимание! Муниципальные органы вправе контролировать результаты работ по межеванию, так как они прямо влияют на распределение земельного фонда.
Так, Россрестер, на который возложены функции по ведению реестра кадастровых инженеров и их организаций, вправе:
- Контролировать соблюдение законности кадастровыми инженерами и саморегулируемыми организациями в ходе их работы.
- Возбуждать административное производство в отношении инженеров и организаций, нарушающих в своей работе требования законодательства.
- Дополнять реестр новыми кадастровыми инженерами и организациями и направлять в арбитражные суды заявления об их исключении.
Поэтому не лишним будет при выборе кадастрового инженера проверить его правомочия.
Причины сделать межевание перед продажей
Итак, продавать землю до межевания можно. Другой вопрос нужно ли это делать.
Есть сразу несколько причин, по которым собственнику стоит заранее определить границы участка.
Легче продавать. Покупали охотнее приобретают товар, о котором знают больше. Касается это и земли. При покупке немежеванного участка новый владелец рискует столкнуться с территориальными спорами с соседями или муниципалитетом. Это повлечет дополнительные расходы и целый ряд потенциальных трудностей.
Поэтому, если участок нужно быстро продать, лучше потратить немного времени на межевание – покупатель найдется охотнее.
Стоимость выше. Так как декларированный участок это потенциальные проблемы нового владельца и меньше желающих его купить привлечь их можно лишь существенно скидкой в сравнении с аналогичными участками с закрепленными границами. Чем дороже земля, тем заметнее будет разница. И это еще одна причина немного потратиться на работу кадастрового инженера, прежде чем продавать. Эти расходы окупятся.
Внимание! При межевании возможность прирезать землю. Еще один плюс – возможность присоединить к участку дополнительные метры без лишних расходов. При этом никакого штрафа за самозахват не будет. В итоге при продаже это может вылиться в существенную прибыль для продавца.
Налоги будут платить с фактически используемой площади, а она порой оказывается меньше числящейся в реестре и свидетельстве.
Кадастровые действия с декларированными участками существенно ограничены.
Так как, его границ официально нет, то и объединить участок с соседним или разделить большой надел на два меньших не получится. Это значит, что сосед вряд ли заинтересуется покупкой до межевания.
Перспектива ограничения прав на распоряжение немежеванным участком. Уже несколько лет в среде специалистов ходят слухи о скором ограничении прав распоряжения декларированными участками. Их нельзя будет оставить в наследство, подарить или продать. Поиск покупателя на участок может занять длительное время, за которое может быть принят новый нормативный акт. В итоге землю все равно придется межевать, а расценки скорее всего, вырастут.
Итак, межевать участок до продажи не обязательно. Однако, сделать это стоит в интересах обеих сторон договора.
Загрузка...
