Купить и продать участок без межевания: чем грозит

Межевание – проводимая кадастровым инженером процедура по установлению границ и местоположения земельного участка в привязке к местности. Она позволяет конкретизировать ранее декларированный участок и поставить его на кадастровый учет. До 2017 года проводить сделки с немежеваннымы наделами и были запрещены законом. Затем, с принятием нового закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ ситуация изменилась. Но все меняется и теперь прежде чем покупатель подпишет договор, он задумывается, допускается ли законом покупка и продажа участка без межевания в 2020 году и, какие риски она несет.

Возможна ли продажа участка без межевания

На сегодняшний день все вопросы связанные с межеванием регулируются:

1.  Земельным кодекс РФ от 25.10.2001;
2.  Законом № 218-ФЗ от 13.07.2013;
3.  Законом № 221-ФЗ от 24.07.2017;
4.  Инструкцией Роскомзема о межевании от 08.04.1996г.

Внимание! В 2017 году в закон № 218-ФЗ были внесены поправки. Из перечня оснований для приостановки сделки по передаче прав на недвижимость и землю пропало основание отсутствия межевания. С тех пор сделки стали свободно проходить регистрацию после нотариального заверения. Такова ситуация и в 2020 году.

Однако, не все так безоблачно. Вот уже год обсуждается вопрос о необходимости исправления этой ситуации. Депутатами предлагается рассмотрение поправок в закон, по которым декларированные участки не будут продаваться. Это снова станет невозможно. Запрет может распространиться и на другие варианты распоряжения имуществом. Так, возможно скоро станет нельзя оставить декларированный надел в наследство. Причин тому несколько. В первую очередь это недостаточная защищенность покупателя. Поэтому надо учитывать, что рано или поздно такие поправки будут приняты.

Когда необходимо проводить межевание до продажи

Иногда предварительное межевание просто необходимо. Например, если продается:

•  участок, не имеющий ограждения или разметки. Такие земли встречаются при продаже участков в чистом поле под ИЖС. Данные о площади такой земли есть лишь в администрации района.
•  Надел сложной геометрической формы. Участки могут пересекаться дорогой, врезаться в земли соседей, быть изрезанными оврагом. Установить их площадь без межевания крайне затруднительно.
•  Участки, которые предполагается разделять или объединять. Например, родители выделяют часть земли для детей и их строительства. До оформления собственности участок надо разделить, а сделать это можно лишь после межевания.
•  Земля, по фактической площади превышающая указанный в кадастре надел. Оформлять прирезку земли при межевании можно совершенно безнаказанно и без штрафа в качестве неприятного последствия. В итоге выручка продавца окажется больше.
•  Продается земля спорная с соседями. Уже при просмотре бдительный сосед может сообщить покупателям о перспективах судов, чем отпугнет их. Желательно решить все вопросы заранее.

Дадут ли ипотеку на частный дом до межевания

Когда речь идет об ипотеке сразу возникает ассоциация с квартирой, но это не совсем верно. Получить такой кредит можно и на земельный участок под ИЖС или на уже построенный дом. На все время оплату этого кредита банк получает недвижимость в залог. Эта недвижимость должна быть вполне определенной по расположению и площади. На декларированный участок банк согласия обычно не дает. Причин тому масса. Банк не заинтересован в разбирательстве последующих споров с соседями. Тем более не рискнет кредитная организация с покупкой участка, который может оказаться совершенно не тем, что подразумевался покупателем. Предмет залога должен быть максимально конкретным.

Особенно это заметно на примере садовых участков в садоводческих товариществах. Причин тому сразу несколько. Дело в том, что вся земля товарищества находится в долевой собственности членов товарищества. До тех пор пока земля не выделена в натуре межеванием, она является лишь долей в товариществе. На основании ст. 250 ГК РФ:

1.  В случае продажи доли имущества приоритетное право на покупку имеют остальные сособственники;
2.  Всех сособственников необходимо уведомлять письменно о продаже доли;
3.  Срок ожидания согласия сособственников на продажу составляет 1 месяц;
4.  Цена продажи должна быть не выше, чем предложенная остальным сособственникам.

Внимание! В итоге получается что, участок в СНТ может стать залогом лишь по согласию всех участников товарищества. Трудно представить ситуацию, когда банк озаботится получением такого согласия, а другие владельцы земли в СНТ его дадут.

Еще одна проблема для банка возникнет в случае неуплаты по кредиту. Продать долю в СНТ можно лишь предложив ее изначально всем участникам товарищества. Придется продать согласие месяц. А цена по аукцион может оказаться ниже заявленной. В итоге хоть теоретически банк и может принять декларированную землю, делать этого никто не станет. Достаточно заемщиков без таких проблем.

Как продать участок до межевания

Се6йчас большинство земель, так или иначе, прошли оформление в собственность в порядке «дачной амнистии». Оформление купли продажи проходит в следующем порядке:

•  Стороны составляют договор купли-продажи земельного участка. Он составляет желательно делать это нотариальной письменной форме. До того может быть составлен предварительный договор. В итоговом договоре прописываются все значимые для сторон условия. Даже если участок декларированный желательно максимально подробно описать предел сделки, его цену, обязательства сторон и их ответственность.
•  Стороны подписывают и регистрируют договор.
•  Регистрация перехода прав в Росреестре. Для этого потребуется предоставить пакет документов:

1.  Договор купли-продажи;
2.  Заявление на регистрацию перехода прав собственности;
3.  Правоустанавливающие документы на участок;
4.  Выписка из ЕГРН;
5.  Квитанция об уплате государственной пошлины.

Внимание! Если участок был общим супружеским имуществом, то стоит запастись согласие супруга на продажу.

Подавать документы может как сам покупатель, так и его представитель. Последнему потребуется доверенность.

После этого регистрация будет проведена и земля окончательно перейдет в собственность нового владельца.

Чем грозит покупка земли без межевания

Закон не запрещает сделок с земельными участками, не прошедшими межевание. Но насколько они безопасны? Для продавца они содержат некоторые риски.

•  Потенциальные ссоры с соседями. Вполне может оказаться, что часть дома или гаража стоит на соседской земле. Сосед вполне может обратиться в муниципалитет и суд с требованием освободить свой участок. Размещение забора, огорода или сарая легко станет предметом спора и испортит мечту о приятном времени на даче.
•  Разделить или объединить такой участок с другим не получится. Закон не допускает таких действий с декларированными участками не стоящими на кадастровом учете. Это можно будет сделано после межевания, которое новому владельцу придется провести за свой счет. Так же невозможно поставить, снять или изменить данные в кадастровом реестре.
•  Налогообложение декларированного участка может оказаться больше чем то, что полагалось после определения границ и местоположения. Покупатель заинтересован в том, чтобы платить реальные суммы, особенно если они должны быть ниже. Однако, это плюс, когда сумма налога оказывается меньше положенной.

Внимание! Встречались случаи, когда покупатель вместо ожидаемого участка приобретал по сделке совершенно другой.

Для собственника немежеванный участок создает свои трудности. Его просто сложнее продать. Покупатели, логично не хотят покупать кота в мешке. Такой участок либо придется продать дешевле, либо долго и упорно ждать покупателя, готового рискнуть.

Итак, продать участок без межевания вполне возможно. Другое дело, надо ли это каждой из сторон. В интересах самого продавца провести процедуру до продажи и потом включить эти расходы в стоимость участка. Покупатель будет уверен в том участке, который приобретает.