Сергей Зеленцов Строительная отрасль России входит в полосу, где прежние рецепты успеха перестают работать. Льготная ипотека, несколько лет служившая главным драйвером спроса, свернута; ключевая ставка остается на уровнях, делающих проектное финансирование дорогим удовольствием; покупатель из нетерпеливого инвестора, готового брать что угодно, лишь бы успеть, превратился в требовательного прагматика, который сравнивает, выбирает и торгуется. Из застройщиков выживут не те, кто умеет быстро строить, а те, кто умеет точно считать ресурсы, сроки, риски, а также выстраивать отношения с подрядчиками и находить неочевидные точки роста.
Как трансформируется рынок в новых реалиях, какие технологии станут спасательным кругом, почему даже промышленные здания теперь должны быть красивыми и зачем девелоперы начали «окружать любовью» подрядчиков — эти вопросы 5 марта в рамках «Российской строительной недели» эксперты обсуждали на панельной дискуссии, организованной «Строительной газетой». Модератором выступил генеральный директор АНО «Национальное агентство развития территорий» Сергей Львов, который сразу обозначил, что встреча нужна не для протокола, а для живого обмена опытом между разными участниками цепочки — от производителей материалов до банкиров и девелоперов.
Рынок без допинга
Главный страх последних двух лет — что будет, когда выключат ипотечный станок, — уже давно перестал быть для застройщиков гипотетическим и обрел очертания. Цифры, которые обсудили участники дискуссии, оказались не такими страшными, как ожидалось.
Свою оценку ситуации, открывая дискуссию, озвучил директор подразделения «Региональный корпоративный бизнес» «Банка ДОМ.РФ» Алексей Ляшенко. «Если говорить в целом, то 2025 год строительная отрасль закончила лучше прогнозов. Несмотря на небольшие корректировки в объеме запусков, в целом отрасль развивалась сбалансированно и адаптировалась к новым условиям работы, — констатировал он. — Более того, сохраняются фундаментальные факторы поддержки спроса, которые будут стимулировать девелоперскую активность в долгосрочной перспективе. Значительная доля жилищного фонда морально устарела, сохраняется большой объем ветхого и аварийного жилья, также нормативы обеспеченности квадратными метрами на человека пока не достигли целей национального проекта».
Однако за успокоительной макростатистикой скрывается фундаментальный сдвиг в механике развития. Рынок лишился гормонов роста в виде дешевых ипотечных кредитов, и теперь развитие обеспечивают институциональные механизмы. Главным из них, по данным банка, становится комплексное развитие территорий (КРТ). Исследование «Банка ДОМ.РФ» показало: две трети застройщиков уже считают эту механику стратегической и планируют использовать ее как основной инструмент запуска новых проектов в ближайшие три года.
При этом, по словам Алексея Ляшенко, сегодня покупатели становятся более требовательными в выборе жилья и девелоперам уже недостаточно просто выводить на рынок квадратные метры — важно создавать качественный продукт. «В условиях более избирательного спроса застройщикам важно не только строить жилье, но и формировать качественную среду: предлагать покупателям инфраструктуру и сервис. Поэтому сегодня особое значение приобретают проекты комплексного развития территорий», — пояснил он.
Но, как отметил Алексей Ляшенко, КРТ — инструмент сложный и требует правильной оценки финансовой модели на старте. В прошлом году только 27% выставленных на торги участков КРТ дошли до подписанных договоров. Чтобы помочь девелоперам, банк запустил специальный продукт — КРТ-консалтинг, в рамках которого банк анализирует градостроительные нормы, помогает застройщикам построить финансовые модели. В прошлом году это направление работало в пилотном режиме, в текущем банк планирует масштабировать практику. Кроме того, банк совместно с представителями власти, девелоперского сообщества и финансовых организаций участвует в работе отраслевых экспертных групп, занимающихся совершенствованием механизма КРТ.
«Если говорить о стратегиях девелоперов на 2026 год, то они сводятся к трем ключевым задачам: управлять себестоимостью через оптимизацию процессов, развивать продажи, а также управлять капиталом и своей долговой нагрузкой», — резюмировал представитель «Банка ДОМ.РФ».
Цифра как скальпель: три этапа прозрачности и неизбежность рейтингов
Если раньше цифровизация воспринималась многими участниками рынка как дань моде или очередное требование регулятора, которое можно перетерпеть, то сегодня она становится инструментом выживания. Но процесс идет неравномерно и болезненно. Разбирая эту тему, вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз предложил рассматривать цифровую трансформацию отрасли как последовательность трех этапов, каждый из которых решает свои задачи.
Первый этап — регуляторная цифровизация. На этом этапе данные собирались просто для того, чтобы рынок стал видимым и управляемым, чтобы государство и участники получили понимание: кто, зачем и почему находится на рынке. Второй этап — сервисный, формирование цифровых сервисов для участников: электронный документооборот, платформы взаимодействия, цифровые подписи. И наконец, третий, самый важный этап, к которому отрасль только подходит, — аналитическая централизация. Это когда данные начинают работать не на учет, а на прогноз и управленческие решения: оценка рисков, сравнение участников рынка, прогнозирование срывов сроков и финансовой устойчивости.
«Цифровая трансформация — это не про IT, — сразу расставил акценты Антон Мороз. — Это про качество строительства, про сроки, про маржинальность и, в первую очередь, про доверие — между подрядчиком и заказчиком, между бизнесом и государством. Мы перестали воспринимать цифру как просто автоматизацию документооборота. Сегодня это инструмент качества и ответственности внутри отрасли».
Он подробно остановился на вызовах, с которыми сталкивается отрасль при движении по этому пути. Первый и самый болезненный — разрозненность информационных систем: их множество, они часто не сшиты между собой, что создает огромные проблемы при прохождении процедур. Второй — разный уровень цифровой зрелости участников: если крупные компании давно живут в цифре и понимают ее экономическую выгоду, то малый бизнес (а это 87% отрасли) только начинает встраиваться, и ему особенно тяжело из-за нехватки IT-кадров. Третий — качество данных. «Цифровая система сильна настолько, насколько сильны данные, — подчеркнул вице-президент НОСТРОЙ. — Если данные неполные и недостоверные, они не дают никакого эффекта. Это становится критическим фактором». И наконец, четвертый, ключевой вызов — кадровый дефицит в сфере IT-строительства: специалистов, понимающих не только программирование, но и инженерную суть строительных процессов, их «путевую составляющую », катастрофически не хватает.
Реестр как флагман
Главной темой выступления Антона Мороза стал анонс создания реестра квалифицированных подрядчиков. Это не просто еще одна база данных, а принципиально новый инструмент оценки надежности, который в перспективе станет обязательным для госзакупок и, вероятно, изменит ландшафт всего подрядного рынка.
«Мы формируем среду, где добросовестные и компетентные становятся экономически выгодными, — заявил вице-президент НОСТРОЙ. — Сегодня открытые источники дают лишь фрагменты информации: где-то финансовая отчетность, где-то суды, где-то контракты. Но нет целостной картины, нет отраслевой специфики. Рейтингование эту проблему решает».
Как пояснил Антон Мороз, разработанная методология оценки включает 59 показателей, сгруппированных в несколько блоков: выплаты и финансовая дисциплина, деловая репутация, кадровый состав, наличие допусков, материально-техническая база. Максимальный балл — 100, категории присваиваются по системе, аналогичной банковским рейтингам. Система агрегирует данные о компании из закрытых и официальных источников, дает интегральную оценку и возможность сравнивать подрядчиков по объективным критериям.
«Важно подчеркнуть: это не карательный инструмент, — акцентировал Антон Мороз. — Компания сама заинтересована предоставлять дополнительные данные, подтверждающие ее квалификацию: это стимул к повышению прозрачности. Компании, которые подтвердят свою надежность, смогут претендовать на более значимые контракты с понятной ценой и прогнозируемыми сроками».
Система уже была представлена главе Минстроя России и вызвала живой интерес у губернаторов — некоторые регионы уже запросили выборки по своим областям. Сейчас ведется работа над законодательной базой. Ожидается, что после принятия нормативных актов реестр будет интегрирован в систему госзакупок на обязательной основе, а затем, вероятно, распространится и на частный сектор.
«Мы рассчитываем, что наша отрасль станет максимально чистой и прозрачной, — резюмировал Антон Мороз. — Нас не устраивает оценка Центрального банка, который до сих пор почему-то считает строительную отрасль теневой, хотя мы проводили анализ с Федеральной налоговой службой и можем четко сказать: по уплате налогов мы вторая-третья отрасль в стране. Обвинять нас в привязанности к теневым схемам — несправедливо».
Затронул он и тему искусственного интеллекта. По словам вице-президента нацобъединения, крупные строительные компании уже начинают внедрять ИИ: это дает серьезный экономический эффект. НОСТРОЙ совместно с отраслевым консорциумом строительных вузов и СПО уже разрабатывает «дорожную карту» по внедрению технологий искусственного интеллекта в стройотрасли во исполнение поручения вице-премьера Марата Хуснуллина. «За этим будущее, и специалисты, которые понимают и стройку, и ИИ, будут на вес золота», — уверен он.
Что касается роботизации, то здесь Антон Мороз призвал не торопиться с радикальными прогнозами. Да, недавняя бизнес-миссия НОСТРОЙ в Китай показала, что там роботизация идет семимильными шагами — у крупных предприятий роботы работают активно. Но полностью заменить человека они не способны. «Строитель — это творец в первую очередь, — заметил Антон Мороз, — это представитель профессии, создавшей весь облик нашей страны. Роботы не заменят людей, но помочь им, безусловно, смогут».
«Умная» розетка для школы
Пока девелоперы жилья затягивают пояса и пересматривают проекты, сегмент социального строительства демонстрирует стабильность и даже рост. Школы, поликлиники, детские сады строятся планомерно, и это формирует устойчивый запрос на новые инженерные решения. Это подтвердил управляющий отраслевыми решениями IEK GROUP Константин Чулков, напомнивший, что 5 марта к тому же отмечается Международный день энергоэффективности.
«Застройщики все чаще запрашивают не просто комплектацию объектов электротехникой, а готовые инженерные решения, — пояснил он. — Им важно предложить будущим эксплуатантам — будь то государственное учреждение или частная управляющая компания — современный инструмент: чтобы освещением можно было управлять удаленно, отслеживать потребление в реальном времени и видеть аварийные участки на пульте. Мы под эти задачи поставляем умные распределительные щиты с системами мониторинга и полностью российский софт для управления».
Эксперт подчеркнул, что IEK GROUP предлагает комплекс технологических решений, которые уже сегодня могут быть интегрированы в существующую инфраструктуру социальных учреждений.
Например, ключевым элементом энергоэффективности становятся светодиодные светильники с датчиками движения. Это особенно актуально для школ и спортивных комплексов с их неравномерной нагрузкой в течение дня. Внедрение автоматической системы управления освещением позволяет устанавливать оптимальные режимы работы светильников в зависимости от времени суток и естественной освещенности, что дополнительно повышает эффективность.
Второй важный блок — безопасность и надежность. Распределительные щиты и специализированные устройства защиты предотвращают перегрузки и аварийные отключения, обеспечивая стабильное электропитание жизненно важного оборудования в медицинских учреждениях. Особого внимания заслуживают специальные розетки с USB и защитой от поражения током — решение, напрямую отвечающее требованиям безопасности в детских садах и школах.
Для обеспечения бесперебойной работы в экстренных ситуациях предназначены системы бесперебойного питания и огнестойкие кабельные каналы. Последние, сохраняя работоспособность в условиях пожара, дают критически важное время для эвакуации людей и работы противопожарных систем.
Гипс и ставки
О том, что социальная инфраструктура становится главным драйвером и для производителей базовых стройматериалов, говорил и руководитель отдела по работе с архитекторами ООО «КНАУФ ГИПС» Юрий Ковченко, подтвердивший, что рынок жилья действительно изменился: застройщики стали осторожнее, а покупатели требовательнее к планировкам и качеству отделки, — он четко обозначил стратегию компании в новых условиях.
«Мы видим тренд: государство и бизнес синхронно наращивают ввод социальных объектов, — пояснил Юрий Ковченко. — Школы, поликлиники, детские сады строятся планомерно, там нет такой волатильности, как в жилье. Именно туда сейчас направлен наш фокус — мы смещаем акцент на комплексные поставки под социальную инфраструктуру. В этом сегменте важны не только цена, но и предсказуемость решений, надежность, скорость поставок».
По его словам, если в жилом секторе наблюдается стагнация и застройщики ищут, на чем сэкономить, то социальное строительство остается островком стабильности и даже роста. «КНАУФ ГИПС» намерен актив но участвовать в этих проектах, предлагая не просто отдельные материалы, а готовые системы, учитывающие потребности и застройщика, и конечного пользователя, будь то пациент поликлиники или ученик школы.
Юрий Ковченко также поделился с участниками мероприятия типовыми проектами для строительства многоэтажных жилых домов, рассказал о преимуществах применения перегородок «КНАУФ» по сравнению с перегородками из традиционных материалов. Особое внимание было уделено высокой звукоизоляции в помещениях, увеличению их полезной площади, снижению нагрузки на перекрытия и фундамент, сокращению сроков строительства, а также экономической выгоде. Также спикер акцентировал внимание на работе «КНАУФ» с крупнейшими застройщиками страны. «Так, компания Брусника уже более десяти лет использует внутриквартирные перегородки из нашего гипсокартона во всех своих проектах в Московской области, Новосибирске, Екатеринбурге, Тюмени, Сургуте и Кургане», — рассказал он.
Промышленный, но красивый
Одним из неожиданных трендов стал запрос на эстетику в, казалось бы, утилитарном сегменте light industrial. Промышленные здания перестают быть скучными промышленными ангарам для станков. Эволюцию тренда на примере своих проектов показал региональный директор ООО «ФРОНТСАЙД» Алексей Корох.
«Мы работаем на рынке больше 25 лет и всегда позиционировали себя как компанию, делающую эстетику, — начал он. — Но парадокс в том, что мы работаем с фасадными решениями на базе сэндвич-панелей, которые традиционно воспринимаются как нечто примитивное. Однако это давно не так».
Алексей Корох продемонстрировал на слайдах, как за несколько лет изменились запросы заказчиков. Если первые объекты были просто черно-белыми коробками, то сегодня девелоперы просят сложных решений: комбинации вертикального и горизонтального монтажа, игру цвета и фактур, интегрированную подсветку, индивидуальное профилирование.
«Появился отчетливый запрос на то, чтобы здания выделялись, — рассказал он. — Заказчики говорят: «Нам нужен продукт, который визуально отличает нас от конкурентов». Архитектурные тенденции из выставочных комплексов перетекают в производственные здания. Эстетика становится маркетингом».
Важно, что в условиях сжатия бюджетов эстетика не обязательно означает удорожание. По словам спикера, подсветка, архитектурное тиснение или комбинация линий визуально преображают здание, но влияют на стоимость незначительно. Это доступный инструмент для тех, кто хочет выделиться.
Говоря о текущей ситуации, Алексей Корох отметил: спрос на базовые дешевые решения падает — сказываются давление ключевой ставки Центробанка и неопределенность. Заказчики, которые не уверены в завтрашнем дне, замораживают проекты, но те, кто остается на рынке и хочет продавать, делают ставку на архитектуру. Пример — объект «Шишкин лес», который визуально отличается от конкурентов и, несмотря на чуть более высокую цену, успешно продается.
ТИМ без романтики
Цифровизация проектирования давно перестала быть уделом энтузиастов. Сегодня технологии информационного моделирования — жесткое требование рынка и особенно московских властей, выстраивающих цифровой двойник города. Но с ростом требований пришли и новые проблемы. О них рассказал сооснователь и гендиректор бюро CONTINUUM Виктор Перов.
«ТИМ — это не про черчение линий, а про сборку моделей здания из элементов с параметрами, — объяснил он. — Чем более детальная документация и данные требуются, тем больше элементов и параметров в модели. Но главная проблема — понять, какой объем данных действительно требуются, чтобы заложенные в модель данные и объемы работ совпали с реально необходимыми требованиями заказчика, нужными для оценки стоимости и в дальнейшем позволили эффективно управлять закупками и генеральным подрядчиком на этапе строительства».
Проблема, по его словам, в том, что заказчики часто копируют техзадание на ТИМ с одного объекта на другой, не вникая в специфику. В результате проектировщики делают лишнюю работу, за которую никто не хочет платить. «На старте важно понять экономические критерии, которые можно достичь с помощью модели, и под них выстраивать требования», — убежден эксперт.
Увеличение количества проектов на рынке, их усложнение и рост требований к цифровым моделям, по словам Виктора Перова, спровоцировали и кадровый голод, которого отрасль еще не видела. Москва сейчас требует детализированные модели, включая сложные фасады, благоустройство и объемно-планировочные решения на начальных стадиях проектирования, что является необходимостью с учетом усложнения и строительства более качественных архитектурных объектов, что однозначно сказывается в положительную сторону на развитии города и сделает его более уникальным и привлекательным в мировом масштабе.
«Такой ситуации с поиском специалистов у меня не было десять лет, что я занимаюсь подбором персонала», — отметил Виктор Перов. Крупные застройщики, по его словам, часто перекупают самых опытных ТИМ-менеджеров, предлагая существенно лучшие условия. «Проектные компании взамен берут на рынке менее опытных молодых специалистов и развивают их компетенции, на что требуется время», — констатировал он.
Говоря о будущем, Виктор Перов отметил интерес заказчиков к генеративному проектированию и ИИ, когда, например, необходимо сгенерировать за день несколько вариантов объекта в разных архитектурных стилях и предоставить материал на уровне реалистичных рендеров или фото, а не просто найти референсы-аналоги. Пока ИИ используется как генератор идей и помогает искать направления и визуализировать на начальных стадиях, но потенциал его огромен. Главная же проблема внедрения новых технологий, по его мнению, не в наличии программ, а в людях, когда опытные сотрудники тяжело перестраиваются и не хотят применять в работе новые технологии.
Девелопер как инвестор
Если раньше застройщики бросались в цифровизацию сломя голову, нанимая армии собственных разработчиков и пытаясь создать уникальные IT-продукты, то сегодня подход кардинально изменился. Об этом предметно рассказал руководитель проектов по цифровым продуктам Dogma Дмитрий Гвозданный, представляющий одного из крупнейших девелоперов страны (в портфеле компании — более 2,5 млн кв. метров в строительстве и проектировании).
«Мы перестали действовать на уровне ощущений и «лоскутной автоматизации», — заявил он. — Теперь выбор цифрового продукта — это инвестиционный проект: считаем срок окупаемости и возврат инвестиций. Решения принимаются через экономику, а не сиюминутный запрос».
Dogma прошла через этап создания собственных отделов разработки и поняла нецелесообразность этого пути. Команда разработчиков «съедает» миллионы рублей в месяц, а содержать десятки таких команд — миллиардные затраты. Сегодня стратегия иная: купить готовое решение, доработать под себя и встроить в единый цифровой ландшафт.
Пример успеха — внедрение системы календарно-сетевого планирования. За восемь месяцев от пилота до масштабирования потенциальный эффект измеряется миллионами рублей. В систему загружено около половины из 330 объектов компании, контроль сроков и затрат стал принципиально иным. Это невозможно без слаженной работы команды IT и бизнеса.
Второй важный блок — новые отношения с подрядчиками через цифру. Dogma уходит от модели «заказчик — начальник, подрядчик — исполнитель» к клиентоцентричной экосистеме. «Мы обновляем личный кабинет, — поделился Дмитрий Гвозданный. — Там все: аккредитация, договоры, заявки на транспорт и пропуска, подача КС, документооборот с «Диадоком», обратная связь с закупками и стройкой. И даже запрос финансирования — сделаем блок, где он сможет соединиться с банком для получения аванса или кредита».
Отдельное направление, прорабатываемое в 2026 году, — «школа подрядчика» с обучающими курсами. Идея, по словам Дмитрия Гвозданного, родилась из живого общения: «Мы забываем, что с нами работают такие же люди. Спросили, что у них болит, — и родился продукт. Окружаем партнеров цифровой заботой, потому что без них наш бизнес невозможен».
В планах компании — маркетплейс для закупки материалов, портал для общения проектного блока с поставщиками новых продуктов. Параллельно Dogma смотрит в сторону роботизации: датчики контроля бетона, системы мониторинга техники (уже дает экономию за счет сокращения простоев) и других направлений. Потенциально рассматривается применение роботов для черновых работ.
«Роботы — за ними будущее, — уверен Дмитрий Гвозданный. — Первый тренд, который мы увидим в ближайшие полгода, — 3D-печать в строительстве. Начнется с малых архитектурных форм, а дальше — больше».
Отдельный блок — искусственный интеллект. Dogma с апреля запускает отдел ИИ, который займется стандартизацией закупок и сквозной аналитикой. Первые результаты обещают показать уже к сентябрю.
Диалог как новая ценность
Дискуссия показала главное: стройотрасль входит в период, когда прежние модели, основанные на дешевых деньгах и погоне за валовыми метрами, уходят в прошлое. На смену приходит эпоха жесткой эффективности. Побеждает не тот, кто громче всех говорит о планах, а тот, кто умеет работать с данными, выстраивать прозрачные отношения с партнерами и находить неочевидные точки роста, будь то эстетика промышленных зданий, «умные» розетки в школах или 3D-печать малых архитектурных форм.
Закрывая встречу, Сергей Львов вернулся к тому, с чего начинал: диалог между заказчиками, подрядчиками и поставщиками сегодня важнее, чем когда-либо: «Мы знаем, какое количество банкротов и судов в отрасли. Проблем действительно много. Но когда мы собираемся вместе и начинаем говорить по делу, а не прятаться за формальными отписками, появляются работающие решения».