Сергей Киселев/ АГН «Москва»
Покупая гостиничный номер, многие собственники рассчитывают проживать в нем в высокий сезон и заселяться в любое удобное время — ведь эта недвижимость находится в их собственности. На самом деле это не аналог квартиры у моря, а актив с другими преимуществами. Как происходит пользование такими объектами рассказал аналитический центр «Мир квартир».
Чем номера отличаются от апартаментов?
На рынке курортной и гостиничной недвижимости термины «номера» и «апартаменты» часто путают или используют как синонимы, но значение у них разное. Апартаменты — это более широкий термин, которым обозначают любые нежилые помещения гостиничного типа. С точки зрения закона это не жилое помещение: в нем нельзя оформить постоянную регистрацию (прописку) и проживать бессрочно, допускается лишь временная регистрация. Условия личного использования и сдачи в аренду регулируются договором с конкретным застройщиком или управляющей компанией; единых стандартов для всего рынка не существует, каждый проект устанавливает свои правила.
Номер в отеле — это самостоятельный объект недвижимости. Если гостиница управляется профессиональным оператором и имеет официальную категорию (звездность), здание должно работать как классифицированный отель по единым правилам, действующим для всего номерного фонда, иначе объект рискует лишиться категории. В номере также возможна только временная регистрация, постоянная — запрещена. Покупая номер, владелец получает не только квадратные метры, но и гостиничный сервис вместе с профессиональным управлением: ему не приходится самостоятельно заниматься эксплуатацией объекта и его сдачей в аренду.
Генеральный директор курорта «Лучи» Владимир Ковалев отметил, что именно эти различия и влияют на то, как собственник может использовать свою недвижимость. Застройщик или УК могут предоставлять ему больше свободы по управлению апартаментами, по сравнению с правилами, установленными гостиничным оператором в отношении номеров. Но могут и сильнее ограничивать его — все зависит от конкретного проекта и договора.
Для покупателя, который рассматривает номер прежде всего, как доходный актив с возможностью личного отдыха, имеет значение то, как устроена модель управления и распределения дохода.
Как устроено владение при котловом методе распределения доходов
В комплексах с гостиничной классификацией номерным фондом обычно управляет профессиональный гостиничный оператор — федеральная или международная сеть. Оператор отвечает за весь номерной фонд как за единый гостиничный продукт, заселяет гостей по бронированию.
Покупатель гостиничного номера может ошибочно воспринимать его как жилье для проживания во время отдыха, в которое можно заселиться в любое время. На самом деле у такого вложения средств иная цель — сочетание личного отдыха и получения дохода.
В основе модели — котловой метод распределения дохода: прибыль собственника формируется как доля от общего финансового результата работы всего номерного фонда и не зависит исключительно от загрузки его конкретного номера в тот или иной день.
При этом владелец имеет право отдыхать в своем номере в течение периода, предусмотренного договором управления, например, на протяжении двух-трех недель в году. Ему не нужно самому искать арендаторов, вести бронирования, следить за загрузкой номера и поддерживать его в работоспособном состоянии: эти задачи берет на себя гостиничный оператор, управляющий всем номерным фондом.
Что регулирует договор управления
Основным документом, регулирующим отношения собственника номера и управляющей компании на рынке курортной и гостиничной недвижимости, является договор управления. Он определяет порядок получения дохода от сдачи номера, правила его личного использования. В договоре закрепляются обязанности управляющей компании по эксплуатации и обслуживанию объекта, порядок участия номера в программе аренды, права и обязанности сторон.
Договор отвечает на большинство практических вопросов, которые возникают у будущих владельцев: какие расходы несет собственник и за что отвечает управляющая компания или гостиничный оператор, как формруется и когда выплачивается доход от сдачи, когда можно приехать на отдых, допускается ли самостоятельная сдача номера. Конкретные условия зависят от проекта и модели управления.
Может ли собственник выбирать интерьер в номере?
В комплексах с профессиональным гостиничным управлением интерьер, мебель и техника в номерах стандартизированы и закупаются оператором для всего фонда. Это обеспечивает единое качество для гостя и более простой последующий ремонт, замену элементов для оператора. Стандартизация — часть договора с оператором и бизнес-модели. Самостоятельная замена интерьера собственником в подобных проектах обычно не предусмотрена или сильно ограничена.
В проектах, где апартаменты не входят в гостиничный номерной фонд и не управляются оператором, собственники могут получить больше свободы. В зависимости от условий застройщика или УК они могут выбирать отделку, мебель. Но и в этом случае возможны оговорки, например, необходимость сохранения единого архитектурного стиля. Поэтому перед покупкой важно уточнить, какие изменения допускаются в конкретном проекте. Также, чтобы избежать неприятных сюрпризов, у застройщика или управляющей компании стоит узнать:
-
• Сколько дней в году можно проживать в номере бесплатно или на льготных условиях;
-
• Действуют ли ограничения на проживание в высокий сезон;
-
• Может ли собственник сдавать номер самостоятельно, в обход управляющей компании;
-
• Что меняется в праве на личное проживание, если номер включен в общий пул (участвует в единой программе сдачи в аренду вместе с другими номерами той же категории) — есть ли ротация, приоритет брони и другие условия.
«Еще лучше изучить эти вопросы в договоре управления с юристом до подписания. Отдельно стоит проверить схему финансирования строительства. Важно, чтобы она велась в соответствии с 214-ФЗ и предусматривала использование эскроу-счетов. В таком случае деньги покупателя до ввода объекта в эксплуатацию хранятся на специальном банковском счете, застройщик получает к ним доступ только после полного выполнения своих обязательств», — Владимир Ковалев.