Об этом на минувшей пресс-конференции сообщил директор департамента архитектуры и градостроительства администрации Омска, главный архитектор города Роман Воробьёв.
Для начала нужно пояснить, что включает в себя само понятие комплексного развития территории (КРТ). Как отметила заместитель министра строительства и архитектуры Омской области Наталья Симанович, программа КРТ — это правовой механизм развития, который предусмотрен градостроительным законодательством. «Оно направлено на улучшение жилищных условий, развитие комфортной городской среды и инфраструктуры — например, парковок и общественных пространств. Отличие такого подхода от точечной застройки в его синхронизированном планировании. Есть несколько видов КРТ — это жилая, нежилая застройка, а также незастроенные территории и комплексное развитие по инициативе правообладателя», — подробно объяснила Наталья Симанович.
Что касается процедуры реализации жилой застройки, то в первую очередь разрабатывается проект решения о комплексном развитии территории. Это задача городской администрации. Проект нужно согласовать с профильными органами исполнительной власти: минстроем, минкультом, минприроды, минцифры и другими. По словам замминистра, в общей сложности на эти процедуры может уйти около месяца.
Только после этого принимается решение о реализации КРТ. Проводятся торги на право заключения договора, разрабатывается документация о планировке, и приступают к строительству.
Город контрастов.
Директор департамента архитектуры и градостроительства Роман Воробьёв подчеркнул, что одна из главных задач программы КРТ — это решение проблемы благоустроенной застройки частного сектора в центре города.
«Омск — город контрастов. Многоквартирные дома сменяются индивидуальным жильём, где порой отсутствует какой-то коммунальный ресурс: вода, канализация, отопление или газ. И программа КРТ, которая, как правило, затрагивает индивидуальное жилищное строительство, подразумевает обеспечение комфортных условий для жителей: хорошие дороги, озеленение, наличие социальных объектов и инженерной инфраструктуры. При этом, когда мы берём в разработку территории, в приоритете те, где есть аварийные многоквартирные дома. В настоящее время в разработке находится 13 городских территорий разной площади, в границах которых находится 22 аварийных дома. Важно, что от площади зависят условия договора КРТ, обязанности застройщика. Так, если территория большая, то можно рассчитывать на появление за счёт средств застройщика социальных объектов, дорог и прочего. Сейчас в Омске по инициативе правообладателей реализуются проекты на территории бывшего Сибзавода на Красном Пути и участок вблизи санатория “Рассвет”. Также действует программа на свободной территории в Амурском посёлке», — отметил Роман Воробьёв.
Повторим, что при реализации программы на застроенной территории необходимо учитывать степень благоустройства жилых домов. Если в частном доме, который находится в границах КРТ, отсутствует часть удобств (водопровод, канализация, отопление, электричество), то действует критериальный подход. То есть собственник дома получает денежную компенсацию (это рыночная оценка самого здания и земельного участка). У него изымается участок и осуществляется новая застройка. Вопросы по формированию соглашений с жителями относятся к компетенции инвестора, который заходит на конкретную территорию.
В случае если дома обеспечены всеми инженерными сетями (некритериальный подход), то тогда земля не изымается, инвестор ищет договорённости, компромиссы с владельцами участков.
Как добавила Наталья Симанович, дома, которые возводились за счёт средств участников долевого строительства, по сути, приравниваются к обычным: им предоставляется денежное возмещение или иное жильё. Если объект ещё строится, то тогда права и обязательства застройщика передаются новому инвестору. Если дом попадает в единый федеральный реестр проблемных объектов, то возмещение происходит за счёт федерального фонда. В любом случае, как отметила Наталья Симанович, права дольщиков не ущемляются.
Опыт субъектов.
При реализации программы КРТ омские специалисты изучают опыт других городов: Москва, Архангельск, Владивосток, Казань, Тюмень. Например, в столице действует более 200 проектов реализации комплексного развития территорий. За основу берётся так называемая модель «15-минутный район»: житель, не выезжая за пределы этого района, за 15 минут может дойти до поликлиники, объекта образования, остановки, магазина и так далее. Также практика регионов показывает, что можно расселять аварийное жильё, привлекать федеральные трансферы, старые территории превращать в современные городские кластеры.
Фото предоставлено пресс-службой омской мэрии, автор — Владимир Казионов.